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[재야고수가 본 유망 투자처] (2) 부동산-청약 불패…가점 낮으면 재개발 입주권
2020-07-09 18:00:31 

“집값이 쉬지 않고 뛰는데 지금이라도 사야 할까?” “그런데 지금 집값이 최고점이면 어쩌지?”

본격적인 여름 비수기가 시작되면서 부동산 실수요자도 투자자도 머릿속이 복잡하다. 저금리 기조에 넘치는 유동성, 국내외 경제 상황, 보유세 등 쏟아지는 각종 정부 규제, 입주 물량, 여기에 알 수 없는 심리적 요인까지 워낙 변수가 많아 섣불리 시장을 예측하기 쉽지 않은 탓이다. 부동산 전문가가 그렇게 많음에도 누구 하나 시장 전망을 정확하게 예측하기 힘든 이유다.

모든 게 불확실한 상황 속에서 투자자와 실수요자는 어떻게 해야 할까. 시장 전망이 어둡다고 해서 손 놓고 있을 수는 없다.


이럴 때는 투자 경험 풍부한 고수의 조언이 큰 도움이 된다. 보다 현실적인 분석을 위해 부동산 재야고수 6인과 만났다. 부동산 칼럼니스트 강승우 씨(필명 삼토시), 김기원 데이터노우즈 대표(필명 리치톡톡), 신현강 부룡 대표(필명 부룡), 정지영 아이원 대표(필명 아임해피), 이주현 월천재테크 대표(필명 월천대사) 등이다. 이들이 쓴 책은 모두 경제 서적 베스트셀러에 올랐고 인터넷 커뮤니티에 올리는 칼럼마다 큰 인기를 끈다. 수천만원으로 시작해 수억, 수십억원 자산을 일군 고수들이다.

▶올해 집값 전망은?

▷공급 감소에 “하락은 없다”

가장 중요한 것은 올해 시장 전망이다. 결론부터 말하자면 “올해 하락은 없으며 서울·수도권을 중심으로 상승장이 계속될 것”이라는 게 전문가 6인의 하나같은 주장이다.

전문가들이 서울 집값이 계속 상승할 것으로 보는 가장 큰 이유는 ‘공급부족’이다. 직방에 따르면 지난해 4만4000여가구에 이어 올해 4만1562가구로 예정된 서울 입주 물량은 다음 해에는 2만4000가구로 절반가량 줄어든다. 2022년 상반기에도 9000여가구에 불과하다. 경기도 입주 물량도 지난 3년간은 12만~17만가구로 꾸준했는데 내년부터는 9만가구 아래로 대폭 감소한다. 수요는 넘치는데 신규 공급은 제한돼 전세대란에 따른 전셋값 상승은 일어날 수밖에 없다는 분석이다. 전셋값이 상승하면 결국 세입자는 매수를 결심한다.

부룡은 “최근 몇 년간 서울 아파트값이 급등한 것은 사실이지만 지금은 투자자가 아닌 실수요자가 움직이는 시장으로 바뀌었다”고 말한다. 서울은 여전히 공급이 부족하고 주거 선호도는 높은데, 멈추지 않고 오르는 집값에 불안해진 실수요자들이 내집마련에 나서고 있다는 설명이다. 리치톡톡은 “유동성이 풍부한 상황에 공급까지 부족한 상황이라 올 하반기 부동산 시장은 계속 우상향할 가능성이 높다”고 덧붙였다.

▶어디 투자해야 하나?

▷분상제 적용되면 ‘청약 불패’

그렇다면 부동산 시장에서 고수들이 제시하는 투자 방법은 무엇일까.



청약은 로또

“올해는 누가 뭐라 해도 ‘청약의 해’다.”

재야고수들은 한결같이 청약 시장을 실수요자에게 가장 유리한 투자처로 꼽는다. 설명은 이렇다. 정부 정책에 따라 아파트 분양가는 일정 수준으로 묶여 있는데 대부분 투자자는 청약가점이 부족하고 분양권 전매가 불가능해 실수요자 당첨 가능성이 높다는 것이다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사로 분양가도 예상보다 낮아지는 상황. 청약가점이 충분한 실수요자라면 ‘로또 아파트’를 마다할 이유가 없다. 청약 전략 전문가인 아임해피는 “내집마련이 필요한 실수요자 입장에서는 청약 경쟁자가 많이 줄어든 셈”이라면서도 “한편으로는 분양가상한제가 적용되는 지역 물량은 주변 구축 아파트값이 많이 올라 있는 상태인 만큼 보상심리로 청약에 도전하는 수요가 많을 것”이라고 말했다.

이런 이유로 청약하기 좋은 단지는 서울·수도권 거의 대부분이라고 봐도 무방하다. 그중에서도 특히 인기를 끌 곳으로 예상되는 곳은 서울 서초구 ‘래미안원베일리’, 강동구 ‘둔촌주공’ 등이다.

래미안원베일리는 반포경남·신반포3차를 총 2990가구 규모 대단지로 재건축하는 단지다. 이 중 일반분양 물량은 250여가구. 한강 조망에 고속터미널역 역세권 입지라 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 이 단지의 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 5560만원이었는데 최근 HUG가 일반분양가를 3.3㎡당 평균 4900만원대로 낮췄다. 조합원 분양가가 일반분양가보다 높은 이른바 ‘가격 역전’ 현상이 나타나면서 조합이 떠들썩했지만 청약을 앞둔 실수요자 입장에서는 내심 반길 만한 상황이다.

총 1만2032가구 규모 초대형 단지로 재건축되는 둔촌주공은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 분양가상한제 시행 전 서울에 분양되는 단지 중 ‘최대어’다. HUG가 최종 통보한 분양가는 3.3㎡당 2970만원. 조합의 희망가인 3550만원보다 600만원가량 낮다. 이 때문에 조합 내부에서는 분양가상한제를 적용받고 선분양에 나설지, 후분양으로 선회할지를 두고 갈등이 있는 상태다.

재건축보다 재개발

가점이 부족하다면 청약 대신 재건축이나 재개발 등 정비사업에 투자하는 방법도 있다. 청약이 가장 손쉬운 방법이지만 여전히 당첨 확률은 하늘의 별 따기다. 하지만 이마저도 재건축 단지는 안전진단 강화와 분양가상한제 등 규제로 사업 추진이 연기되는 곳이 늘었다. 2년 거주 요건 강화, 관리처분인가 이후 조합원 지위 양도 금지 규제로 매물 잠김까지 예상된다. 결국 남은 것은 재개발 투자다. 최근에는 각종 인터넷 카페나 책 등을 통해 재개발을 전문적으로 공부하는 사람이 늘면서 재개발 투자도 대중화되는 추세다.

월천대사는 “청약가점이 낮은 수요자는 청약 대신 서울·수도권 재개발에 투자해서 새 아파트를 얻으면 된다”며 “특히 이른바 ‘뚜껑’으로 불리는 재개발 구역 내 무허가 건축물이나 도로처럼 보유세를 줄이며 투자 가능한 매물은 더욱 인기를 끌 것”이라고 말했다. 구체적으로는 서울 동대문구 청량리역 일대와 흑석뉴타운, 경기권에서는 서울 강남과 가까운 성남시, 광명시 등이 추천 지역으로 꼽혔다.

최근 청량리 일대는 수도권 광역교통망을 갖춘 초고층 주상복합타운으로 탈바꿈 중이다. 노후 주택이 밀집한 집창촌 이미지가 강했던 탓에 집값이 저평가돼 있었는데 일대 재개발 사업이 하나둘씩 완료되고 브랜드 아파트가 잇따라 준공하면서 동대문구 가치가 오르고 있다. 청량리역 인근 아파트들이 잇따라 ‘10억 클럽(전용 84㎡ 시세 기준)’에 합류하자 ‘동쪽의 마포’라는 별칭을 얻으며 신흥 주거지로 거듭나는 중이다.

흑석뉴타운 일대 재개발 사업은 대부분 완료됐지만 9·11구역이 아직 진행 중이다. 서울시가 최근 흑석11구역 주택재개발정비사업 특별건축구역 건축계획안을 통과시켰는데, 계획안에 따르면 흑석11구역에 1509가구 규모의 새 아파트가 들어선다. 9호선 동작역·흑석역을 모두 이용할 수 있는 역세권 지역이라 관심을 모은다. 흑석9구역에는 새 아파트 1538가구가 들어선다. 최근 조합장 해임과 시공사 해지 논란에 휘말렸지만 2017년 8·2 부동산 대책 이전에 사업시행인가를 신청해 조합원 입주권 양도에 제한이 없다는 게 큰 장점이다.



新골드라인 : GTX·신안산선

“길 뚫리는 곳을 찾아라.”

지하철 신설역은 시황과 상관없이 부동산 투자 불변의 법칙으로 통한다. 도심까지 좋아진 접근성이 부동산 가치에 반영되기 때문이다. 통계청에 따르면 2017년부터 20대 후반 여성 고용률(69.6%)이 남성(67.9%)을 넘어서기 시작했다. 여성의 사회활동이 활발해질수록 공동 육아 필요성이 커지고 직주근접 지역의 부동산 가치는 더욱 높아진다는 예측이다.

이들이 앞으로 3~4년간 주목해야 한다고 추천한 노선은 수도권광역급행철도(GTX) A노선, 신안산선이다.

GTX A·B·C 3개 노선 가운데 사업 속도가 가장 빠른 GTX A노선은 2024년이면 파주 운정, 연신내, 서울역, 삼성역, 수서, 동탄을 한 노선으로 잇는다. 운정역(예정)에서 서울역까지 20분, 삼성역까지는 30분 이내에 도착할 수 있게 된다. 경기 안산과 서울 여의도를 잇는 신안산선은 지난해 8월 국토교통부가 사업 계획을 승인했다. 이 사업은 안산 한양대역에서 출발해 시흥·광명을 거쳐 여의도까지 44.7㎞를 연결하는 광역철도다. 사업비 3조3465억원을 투입해 15개 정거장을 짓는다. 최고 시속 110㎞로 운행해 9호선 급행열차(46.8㎞/h)보다 두 배 이상 빠르다. 시흥시청역에서 여의도역까지 이동시간은 현재 53분에서 개통 뒤 22분으로 줄어든다. 안산 원시동에서 여의도역까지는 36분 안에 닿는다.

이런 이유로 GTX와 신안산선이 개통되면 경기에서는 안산·시흥 등 수도권 서남부 지역과 서울 금천·구로·영등포구 신길뉴타운 등이 혜택을 볼 전망이다. 개통 뒤 서울 도심 접근성이 획기적으로 개선되는 지역이다.

삼토시는 “GTX A노선과 신안산선이 지나는 지역들은 서울·수도권에서도 상대적으로 집값이 저평가된 지역”이라며 “서울 인기 지역 비싼 집값을 피해 수요자가 유입되면 개통 시점에 수혜를 볼 것”이라고 내다봤다.

한편 서울·수도권 예찬 일색인 부동산 시장이지만 정작 재야고수들은 지방으로도 눈을 돌리는 모습이다. 2007년 말~2008년 초 서울과 주요 수도권 아파트 시장은 거의 고점이었고 지방 아파트 시장은 저평가돼 있었는데, 금융위기가 닥친 직후에도 저평가돼 있던 지방 아파트값은 타격을 거의 받지 않고 상승을 이어갔다는 데 주목했다. 플대표는 “2008년 글로벌 금융위기로 전국 집값이 하락했을 것 같지만 당시 조선업과 철광업이 나쁘지 않은 실적을 내면서 경남 거제시와 전남 광양시의 부동산은 오히려 상승했다”며 “최근의 경기 침체에 덜 민감한 산업군이 포진한 지역 부동산을 눈여겨보면 좋다”고 조언한다.

리치톡톡은 충남 천안·아산, 충북 청주·충주, 전북 군산·전주, 경남 창원·김해, 경북 구미·포항, 강원 강릉·원주를 유망 투자처로 콕 집는다.
이들 지역은 지난 몇 년 동안 집값이 계속 하락해왔지만 같은 시기 미분양 물량이 꾸준히 줄어들고 있고, 앞으로 입주 물량은 줄어드는 추세다. 여기에 최근 쏟아진 부동산 규제로부터도 비교적 자유로운 지역이 많다. 수도권 남부에 위치한 평택도 상승이 예상되는 지역이다. 평택은 입주 물량이 너무 많아서 2017년부터 올 1월까지 집값이 계속 하락했던 지역이지만 이후 집값이 상승세로 돌아섰다는 분석이다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2066호 (2020.07.08~07.14일자) 기사입니다]




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