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[부동산] 제주 부동산 `4년 침체기` 탈출 신호
2021-02-19 04:03:02 

수도권 집값이 크게 상승해 왔던 2017~2020년 제주도 아파트값은 하락을 면치 못했다. 그랬던 제주도 시장이 2020년 11월 바닥을 치고 최근 지속적으로 상승 중이다.

아래 그래프는 제주도의 아파트 매매·전세 가격의 흐름을 보여주고 있다. 보는 바와 같이 몇 년 만에 매매가격뿐만 아니라 실제 수요를 반영하는 전세가격도 동반 상승 중에 있다.


그래서 이제는 제주도 아파트 시장에도 관심을 가져야 할 때가 왔다. 현재 제주도 아파트 상황이 어떤지 다양한 데이터로 확인을 해보자. 제주도의 저평가 수준도 대체적으로 나쁘지 않은 것으로 판단된다. 첫 번째로, 실제 사용가치인 전세 대비 저평가는 -2.4%다. 즉 고평가 상태다. 그래도 지난 6년 동안의 평균 수준인 -4.1% 대비해서는 1.7% 저평가 상태이다.

두 번째로, 소득 대비한 저평가는 26.3으로 좀 높은 편이지만, 그래도 2017년의 고점인 28.7보다는 조금 낮은 수준이다. 세 번째로, 물가 대비 저평가 인덱스를 보면 1.2% 저평가로 2012년 이후로 가장 저평가 상태인 것이 확인된다. 마지막으로 제주도의 구택구매력지수 데이터를 보게 되면 2020년 3분기 기준으로 93.2로 가장 최악이었던 2017년 2분기 68.4에 비해 꽤 상승했으나 좋다고 보기는 어려운 수준이다. 정리해보면, 현재 제주도 아파트가격은 대체적으로 본질가치에 비해 좋다고 보기는 어렵지만 그래도 나쁘지 않은 수준으로 확인된다.

매수자가 얼마나 많은지, 매도자가 얼마나 많은지도 데이터로 알 수가 있다. 그게 바로 매매수급 동향 데이터다. 2017년부터 제주도는 매수자는 줄고, 매도세는 늘었다. 그러면서 매매수급이 상당히 낮은 수준으로 유지됐다. 그런데 거의 4년 만인 2020년 9~10월부터 매수세가 크게 증가하기 시작했다. 그러면서 가격도 바닥을 치고 11월부터 상승을 시작했다.

2021년 1월에는 매도세가 좀 늘긴 했지만 그래도 여전히 제주도의 매매수급은 좋은 편이다.

제주도의 향후 입주물량 데이터도 봐야 한다. 제주도의 향후 남은 입주물량은 2021년 700가구, 2022년 96가구가 예정돼 있고, 이는 역사적으로 매우 작은 수준이다. 즉 새 아파트 공급이 급격하게 줄어든다는 것이다. 이 부분은 향후 제주도 부동산 시장의 상승에 더욱 힘을 실어줄 가능성이 많다.

마지막으로 제주도의 미분양 데이터를 살펴보자. 2020년 5월 1337가구로 최고점을 찍은 이후 조금씩 감소하고 있다.
2020년 12월을 기준으로 1095가구가 남아있다.

향후 공급물량이 매우 적기 때문에 제주도의 미분양은 계속해서 감소할 가능성이 많아 보인다. 미분양이 지속적으로 감소한다면, 제주도 부동산 시장의 상승을 더욱 부채질할 것으로 판단된다.

여러 가지 데이터로 보았을 때, 제주도에 아파트를 구매하려고 하시는 분들에게는 지금이 상당히 좋은 기회로 보인다.

[김기원 데이터노우즈 대표]
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