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수서 양평…투자 주거 꽉 잡은 서울 슈퍼아파트 톱 10
2021-02-19 04:03:02 

◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 서울 구축 슈퍼아파트 톱 10 ◆

좋은 삶이란 무엇인가? 근원적이고 철학적 질문이다. 심리학자와 행복학자들은 공통적으로 좋은 삶은 가치와 의미가 가득한 삶이라고 정의한다. 날마다 새롭게 피어나는 꽃처럼 창조하며 부족한 곳을 채워가는 인생이라고 말한다. 부동산도 마찬가지다.
좋은 집이란 무엇인가? 이 역시 주거행복과 철학에 관한 궁극적 물음표가 된다. '어디에 살 것인가' '어디에 살고 싶은가' 등 현실적 궁금증과도 직결된다.

필자가 창안한 아파트가격예측모형 '살집팔집'에서 좋은 집이란 살기(LIVE) 좋고, 사기(BUY) 좋은 주택을 의미한다. 살기 좋다는 단어는 살고 싶다는 뜻이 담긴 주거편리성을, 사기 좋다는 말은 사고 싶다는 뜻이 담긴 투자매력도를 각각 나타낸다. 여기서는 이 두 가지 가치를 모두 갖춘 교집합의 완전체 아파트를 슈퍼아파트라고 부른다.

부동산경제학에서 주택의 본질적 개념과 기능은 주거 공간으로서 주거 기능과 자산으로서 투자 기능으로 나뉜다. 은퇴자에게는 주택연금으로 쓰일 수도 있다. 그래서 주택은 다목적댐에 비유되기도 한다. 집 한 채만 잘 골라도 주거 문제, 자산 문제, 노후 문제를 한 방에 해결하고 주거행복, 부의 확장, 노후대책 등 세 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다. 1석3조 효과를 누릴 수 있다.

영국인들에겐 '삶의 시작은 주택 마련에서부터' '은퇴 시작은 주택대출금을 모두 갚는 날부터'라는 인식과 관행이 널리 퍼져 있고 뿌리가 깊다. 그만큼 주택을 소중하게 여기며 살아가는 동안 라이프사이클도 주택 구입과 노후대책에 초점이 맞춰져 있음을 알 수 있는 대목이다. 최근 최악의 주거대란을 겪고 있는 우리나라 현실과 특히 '영끌'하는 30대 젊은 층의 내 집 마련 열풍에 비춰볼 때 새삼 교훈이 되고, 시사하는 바가 크다고 하겠다.

문제는 똘똘한 한 채에 해당하는 슈퍼아파트를 고르는 일이 쉽지 않다는 데 있다. 좋은 집, 좋은 아파트를 고르고 보유하고 싶은 갈망은 공통적이고 절실하다. 하지만 구체적인 기준과 방법을 아는 이가 드물고 과학적인 내 집 마련의 표준모델도 없다. 이 분야는 부동산학에서도 학술적 이론과 논문, 보고서 등 연구 실적이 미흡하고 부족한 게 사실이고 현실이다.

그러므로 저자는 전통적 이론에다 새로운 접근방식으로 도시공학, 경제학을 접목해 융복합 지식을 차용했다. 미래의학에서 본떠 '성장의 부동산과학'으로 앞서가는 미래 학문 영역이라고 할 수 있다. 실패 예방, 정밀분석, 자산 증식, 포트폴리오 재구성이 지향점이 된다. 독자들 이해를 돕기 위해 '살집팔집'에서 슈퍼아파트를 고르는 3가지 마법과 활용법을 소개한다. 하나씩 보자.

첫째 단계는 개별 아파트 단지가 얼마나 주거생활에 편리한지 주거편리성, 주거만족도, 주거적합도를 평가하는 일이다. 교통, 교육, 편의시설, 녹지 공간이 4대 핵심 요소다. 주거가치 지표로는 직주근접도, 인구밀도 등 10개 측정 지표가 있으며 이를 총합하면 주거가치 등급을 산출할 수 있다. 이 등급의 높고 낮음에 따라 자산가치보다는 거주가 편리한 아파트를 선택할 때 굉장히 유용하게 활용할 수 있다.

둘째 단계는 개별 아파트 단지가 얼마나 자산가치가 높은지 투자매력도, 자산가치 증가, 투자적합도를 평가하는 일이다. 투자가치를 측정하는 주요 지표로는 용적률(대지 지분), 공시지가변동률, 서비스산업LQ지수, 매매가격변동률, 인구증감률, 가구증감률, 주택보급률, 소득증감률, 대중교통망계획, 정비사업계획, 지역개발계획 등 20개 측정 지표가 있다. 이를 총합하면 투자가치 등급을 산출할 수 있으며 이 역시 등급 높낮이에 따라 투자하기 좋은 아파트를 선택할 때 활용하면 합리적 방안이 된다.

셋째 단계는 주거가치와 투자가치를 동시에 실현하는 슈퍼아파트를 선별하고, 최종적으로 선택하는 일이다. 가장 중요한 과제다. 이 두 가지 가치 조건을 동시에 충족하는 공동집합아파트는 당연히 숫자가 매우 적고 제한적일 수밖에 없다. 그만큼 상대적 희귀성, 희소가치가 크고 최적화된 아파트를 선택하는 기술이자 내 집 마련의 새로운 표준모델이 될 수 있다.

따라서 슈퍼아파트는 주택이 지니는 모든 가치를 다 담았고, 부동산 가치의 결정체라고 할 수 있다. 주거 문제를 해결하는 만능열쇠가 된다고 하겠다.
한편 슈퍼아파트는 먼 곳에 있지 않고 우리 동네 곳곳에 숨어 있다. '살집팔집'은 전국에 흩어진 슈퍼아파트를 AI데이터분석과 디지털기술로 한곳에 모았다는 점이 특징이고 차별성이다. 지역별, 역세권별, 조건 맞춤형 아파트를 리얼타임으로 추천하는 큐레이션 서비스도 제공하고 있다. 이해를 돕기 위해 대표적 사례로 이미 급등한 신축, 재건축에 비해 상대적으로 저평가된 지은 지 11~30년 된 서울 지역 구축, 슈퍼아파트 톱10을 소개한다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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