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모기지금리 급등에 美주택시장 꽁꽁…"그래도 리츠" 외치는 월가 [월가월부]
2022-06-21 17:29:48 

◆ 서학개미 투자 길잡이 ◆

'미국판 주택담보대출' 모기지론 금리가 연 6%를 넘어서면서 뉴욕증시에서는 주거용 리츠(REITs·부동산투자신탁사) 주가에 눈길이 쏠린다.

'미국 중앙은행' 연방준비제도(Fed·연준)가 물가를 잡기 위해 기준금리 인상 속도전에 들어가면서 대출 부담으로 인해 현지 집값이 하락할 가능성이 거론된다. 지난 15일(현지시간) 연방공개시장위원회(FOMC) 6월 회의를 마친 제롬 파월 연준 의장은 금리 상승기 내 집 마련에 나서는 청년층에 대해 계획을 수정해야 할 것이라고 언급했다. 이런 가운데 월가 일각에서는 매매 거래 부진이 임대 거래로 이어질 가능성에 주목하는 모양새다.
이달 17일 미국 주택담보대출 업체인 프레디맥 집계에 따르면 해당 주간 30년 만기 모기지 고정금리는 13년 만에 최고치로 급등했다. 30년 만기 고정금리는 모기지 대출 시 가장 많이 활용되는 지표로 지난 16일 기준 평균 5.78%를 기록했다. 글로벌 금융위기가 한창이던 2008년 11월 이후 가장 높은 수준이다. 대형 시중은행인 US뱅크에 따르면 17일 기준 연 복리 이자율은 이미 6% 선을 넘어선 6.07%를 기록했다.

연준이 물가 잡기를 최우선 과제로 내세우면서 연내 미국 기준금리가 4%에 달할 수 있다는 예상까지 나오자 주택 시장에서는 매매 거래마저 얼어붙고 2007~2008년 당시 서브프라임 위기가 재현될 수 있다는 불안감도 나온다. 실제로 전미부동산협회의 가장 최근 발표에 따르면 올해 4월 미국 기존 주택 판매 규모는 총 561만가구로 1년 전 같은 달(586만가구)보다 4.3% 줄었고 직전 달인 3월(577만가구)에 비해서도 2.8% 줄었다. 또 올해 최다치를 기록한 1월(649만가구)에 비하면 14.6%나 적다. 미국 주택 시장 내 기존 주택 비중은 약 80%다. 나머지 20% 정도를 차지하는 신규 주택 판매는 4월에 직전 달보다 16.6% 감소한 바 있다.

다만 월가에서는 여전히 리츠 종목을 인플레이션 시기 주가 낙폭이 상대적으로 작은 방어주로 꼽고 있다. 물가 상승세에 맞춰 임대료를 올릴 수 있다는 점과 더불어 주가 변동과 별개로 비교적 높은 배당수익을 얻을 수 있다는 점 때문이다. 특히 리츠는 배당 가능한 이익의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 법인세가 면제된다. 배당금을 지급하지 않는 성장주(기술주 등)의 주가 낙폭이 큰 것에 비하면 리츠 주는 주가 낙폭이 비교적 작고 배당수익률도 3% 선으로 높은 편이다.

잭스리서치는 이달 자체 분석을 통해 특히 주거용 리츠에 주목할 만하다고 언급했다. 도심에 소재한 대기업의 직장 복귀 물결에 따른 직장인들의 주거 임대 수요 증가세와 오는 9월 미국 대학 대면수업 재개에 따른 학생들 주거 임대 수요 증가세가 근거다.

뉴욕증시에 상장된 주거용 리츠 중 대표적인 종목은 아발론베이와 에퀴티 레지덴셜, 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티스, 미드 아메리카 아파트먼트 커뮤니티스 등이다. 뉴욕증시 대표 주가지수인 스탠더드앤드푸어스(S&P)500지수를 따르는 상장지수펀드 'SPDR S&P500 트러스트(SPY)'가 이달 17일 기준 최근 한 달 동안 7.83% 떨어지는 동안 아발론베이와 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티스는 각각 6.46%, 0.77% 하락해 낙폭이 비교적 작았다.

아발론베이는 주거용 리츠 시가총액 1위 기업으로 주로 캘리포니아와 북동부 지역에서 고급 아파트 임대 사업을 한다. 에퀴티 레지덴셜과 UDR가 주요 경쟁사다. 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티스는 시애틀과 샌프란시스코 등 서부 지역 대학가 기숙사 임대 사업을 하고, 미드 아메리카 아파트먼트는 선벨트 지역에서 주거용 임대 사업을 한다. 잭스리서치 측은 최근 미국 내 집값 상승세가 가파르고 모기지론 금리 부담도 커지고 있기 때문에 매매 수요가 임대 수요로 흐를 수 있다는 점에 주목하면서 "인건비 상승 영향으로 직장인들의 임차료 지불 여력도 늘어날 것으로 보인다"고 언급했다.

리츠에 투자하려면 일반 기업과 다르게 사업운영수익(FFO)과 P/FFO 수치를 눈여겨 봐야 한다. FFO는 사업 운영을 통해 나온 현금 흐름을 반영한 지표다. FFO는 순이익에 감가상각비용, 부동산 매매 손익을 더한 값에서 이자 수익을 뺀 개념이다. 일반 기업의 경우 투자 시 순이익과 주가수익비율(PER) 등을 참고한다.
반면 리츠는 미국법상 과세 소득의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 한다는 규정을 감안할 때 FFO를 통해 실제 배당 여력을 판단할 수 있다. P/FFO는 PER와 유사한 개념인데 아발론베이의 경우 P/FFO가 19.81배, 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티스는 12.4배 정도다.
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[김인오 기자]

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