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강남·마용성 주춤하자 동강성(동대문·강북·성북) 들썩
2020-07-23 09:23:04 

“강남, 마용성(마포·용산·성동구)만 잡더니, 서울 ‘동강성(동대문·강북·성북구)’ 집값에 불이 났습니다.” (길음동 A공인중개사사무소 관계자)

지난 몇 년간 서울에서 부동산 시장이 가장 뜨거웠던 지역을 꼽으라면 단연 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)였다. 강북으로 눈을 돌리면 한강변에 위치한 마용성 정도가 인기 지역이었다. 하지만 최근 잇따른 부동산 대책에 이들 지역 집값 오름세가 주춤하다.
그사이 서울 강북권 시세 상승 차세대 지역으로 떠오른 곳이 ‘동강성’이다. 올 상반기 이들 지역 아파트 매매가격이 서울 평균의 두 배 넘게 뛰어서다. 강남 4구, 마용성 지역보다 규제가 약한 데다 집값도 상대적으로 덜 올랐다고 판단한 수요층이 대거 몰린 영향으로 풀이된다.

리얼투데이가 KB국민은행 리브온의 자료를 분석한 결과에 따르면 올 상반기 서울시 내에서 아파트값이 가장 크게 상승한 지역은 동대문·성북·강북구였다.

지난 6월 기준 서울 아파트의 평균 매매가격(㎡당 1078만원)은 연초 대비 4.62% 오른 것으로 나타났다. 강북 중심의 시세 상승이 이뤄졌는데 강북 지역이 6.77%(825만원 → 866만원)의 상승률로 약진한 반면, 강남 지역은 3.34%(1210만원 → 1251만원)로 평균 이하 상승률을 보였다.

강북권에서도 ▲동대문구(10.27%, 782만원 → 863만원) ▲성북구(9.65%, 757만원 → 830만원) ▲강북구(9.53%, 618만원 → 677만원)의 시세 상승이 두드러진다. 구로구(8.45%, 708만원 → 751만원), 노원구(8.43%, 689만원 → 747만원)도 서울 평균보다 많이 올랐다. 서울 강북권 대장 지역으로 통하는 마용성(마포 4.95%, 용산 2.36%, 성동 5.88%) 시세 상승이 둔화된 것과 대조된다.

동강성 인기는 아파트 매매 거래량에도 나타난다.

서울부동산정보광장 자료에 따르면 올 1~6월 ▲동대문구(568건 → 1359건) ▲성북구(702건 → 2002건) ▲강북구(312건 → 1156건) 아파트 거래량은 모두 지난해 같은 기간 대비 크게 늘었다. 노원구와 도봉구까지 포함해 강북 5구로 범위를 넓혀보면 서울 전체 거래량에서 차지하는 비중도 늘었다. 올 상반기 서울 아파트 거래량은 3만4853건으로 지난해 같은 기간(1만8088건) 대비 두 배 가까이 증가했다. 이 중 강북 5구가 차지하는 비율이 32.25%다. 지난해 상반기만 해도 강북 5구가 서울 전체 거래량에서 차지하는 비율은 22.67%에 불과했다. 같은 기간 강남 4구의 거래량 비율이 26.65%에서 16%로 줄어든 것과 반대다.

동강성 지역 집값 상승률이 가파르고 매매 거래도 활발했던 이유는 있다. 우선 인기 지역인 서울 강남권, 마용성 지역 집값이 크게 올랐다. 정부의 집값 안정화 일환으로 대출 규제가 잇따르자 이들 지역 입성을 목표로 했던 실수요자 가운데 상당수가 내집마련 자금이 부족해졌다. 사정이 이렇다 보니 주머니 사정에 맞춰 상대적으로 덜 오른 지역을 찾는 실수요자가 동강성 지역을 찾았다는 분석이다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “6·17 대책으로 주택담보대출비율(LTV) 한도가 크게 낮아지며 기존 시세가 높은 지역 매매가 쉽지 않아졌다”며 “이에 집값 상승폭이 상대적으로 작았던 지역을 중심으로 수요자가 몰리며 매매 거래 증가, 시세 상승이 이뤄지고 있다”고 설명했다.

집값이 급등했어도 동강성 시세가 여전히 서울 평균 대비 낮은 것은 사실이다. 지난 6월 기준 동대문구 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 2848만원이다. 강북구는 3.3㎡당 2234만원, 성북구는 3.3㎡당 2739만원이다. 여전히 서울 평균 아파트값(3.3㎡당 3557만원)의 60~80% 수준이다 보니 자금 사정 어려운 수요자에게 동강성 지역이 대안이 될 수밖에 없었다는 얘기다.

이런 분위기 속에 당분간 동강성 상승세는 계속될 것이라는 전망이 뒤따른다. 수도권광역급행철도(GTX)와 동북선 등 개발 호재가 다양하고, 노후했던 주거지 정비사업이 한창 진행 중이거나 마무리 단계에 접어들었고 새 아파트 공급도 속속 진행되고 있어 주거 선호도가 높아지고 있다는 설명이다.

실제 최근 공급된 새 아파트 청약경쟁률을 보면 동강성 인기를 가늠해볼 수 있다. 지난 7월 15일 롯데건설이 성북구 길음역세권 재개발을 통해 공급하는 ‘길음역롯데캐슬트윈골드’(총 395가구)는 일반분양 218가구를 모집하는 1순위 청약에서 평균 119.6 대 1의 경쟁률을 기록했다. 인기 평형 84㎡타입은 10가구를 모집하는 데 4660명이 몰리며 466 대 1 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 지하철 4호선 길음역과 지하 통로로 직접 연결되는 데다 길음뉴타운의 생활 인프라를 누릴 수 있어 주목을 받았는데, 전용 84㎡타입 일반분양가가 평균 8억3000만원대, 전용 59㎡ 일반분양가가 평균 6억1000만원대에 책정됐다. 6월 기준 서울 아파트 중위가격(9억2581만원, KB국민은행 시세 기준)보다 낮은 가격에 내집마련이 가능하다 보니 1순위 청약통장을 끌어모았다는 얘기다.

GS건설이 짓는 성북구 장위4구역 ‘자이’ 아파트도 분양을 앞뒀다. 지하 3층~지상 31층, 31개 동으로 총 2840가구로 구성될 장위4구역은 지하철 6호선 돌곶이역과 1·6호선 환승역인 석계역을 도보로 이용할 수 있다. 또 가까운 곳에 위치한 지하철 1호선 광운대역에는 2026년이면 GTX C노선이 개통할 예정. 장위뉴타운 1구역(래미안장위포레카운티), 2구역(꿈의숲코오롱하늘채), 5구역(래미안장위퍼스트하이)은 이미 입주를 완료했고 7구역(꿈의숲아이파크)도 오는 12월 공사가 마무리된다. 여기에 장위4구역 양옆으로 장위6·10구역도 비슷한 시기에 재개발을 시작한 덕에 일대가 대규모 브랜드 아파트촌으로 탈바꿈할 것이란 기대를 모은다.

동대문구에도 새 아파트가 공급된다.
삼성물산이 이문1구역 주택 재개발을 통해 ‘래미안’ 아파트를 분양한다. 지하 6층~지상 27층, 40개 동, 전용면적 52~99㎡, 총 2904가구로 지어지며 이 중 790가구가 일반에 분양된다. 지하철 1호선 외대앞역이 도보 10분 거리에 위치했고 단지 인근에 대형마트, 경희대병원, 이문제일시장이 위치해 생활 인프라가 풍부하다. 단지 주변에서 중랑천, 천장산 등을 이용할 수 있다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2068호 (2020.07.22~07.28일자) 기사입니다]



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