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[부동산] 재건축부담금 합리화 방안

분석리서치 | 신영증권 박세라 | 2022-09-30 13:45:49

8.16 주택공급 대책 후속조치 일환, 재건축부담금 합리화 방안 발표

- 지난 8월 16일 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’ 후속조치의 일환으로 지난 29일 ‘재건축부담금 합리화 방안’이 발표되었음. 개선방안의 큰 원칙은 재건축에 따른 과도한 초과이익은 환수하되, 도심 내 주택공급이 원활해지도록 그간 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려하여 부담금 수준을 합리적으로 조정하는데 중점을 두었음
- 재건축부담금이란, 재건축초과이익 환수에 관한 법률(2006년 제정, 2018년 1월 시행)에 근거, 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 지칭함. 재건축부담금의 부과기준은 종료시점 부과대상 주택 가격 총액에서 개시지점 주택가격, 부과기간 동안의 정상주택가격상승분, 그리고 개발비용을 공제한 금액을 지칭함


부과 개시시점 조정, 부과기준 현실화, 장기보유자 감면안 실시

- 따라서 재건축부담금 산정조건에서 가장 민감한 부분은 1) 부과기간 2) 부과율 3) 감면안임. 이에 이번 정책에서 정부는 부담금 개시시점을 현 추진위 구성 승인에서 조합설립인가 시점으로 변경하였음. 추진위부터 조합설립까지 대개 2년6개월 이상의 시일이 소요되었던 바, 해당 기간의 가격상승분을 제할 수 있어 부담금이 축소되는 효과가 있음
- 법안 제정 이후 주택가격 상승 등을 고려하여, 면제금액을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향하며, 부과구간도 2천만원에서 7천만원 단위로 확대하였음. 여기에 실수요자로서 1주택 장기보유자가 조합원으로 정비사업에 참여할 경우, 6년 이상 보유할 경우 부담금 10% 감면, 10년 이상은 최대 50%까지 감면할 계획임(준공시점 1세대 1주택자, 보유기간 1세대 1주택자로서 보유한 기간만 포함)


국회 입법 통과 필수

- 현재 재건축부담금 부과 기준, 부과 개시 시점, 1주택자 장기보유자 감면, 공공기여, 부과 유예 등 관련 사항이 모두 법률 개정 사항에 해당되어 입법 이후 국회 통과가 필요한 사안
- 현재 부담 예정 단지는 총 84개 단지이며, 이중 5곳이 준공되었음. 5개 단지의 경우 법령에 따라 준공일로부터 5개월 이내 부과해야 함. 아직 지자체장이 부과 절차를 중단하고 있는 상황이나, 관련 법률이 빠르게 통과되어야 부담금 완화 혜택을 받을 수 있을 것


정책안 입법 통과된다면 서울 정비사업 활성화에 기여할 것. 2023년 정비사업 중심 신규 수주 증가 기대감

- 이번 방안으로 2022년 7월 기준 예정 부담금이 통보된 84곳 단지 가운데 38곳이 부담금이 면제되고, 특히 지방은 32개 단지 중 21곳이 면제되어 지방 중심의 부담금이 대폭 감소할 것으로 보임
- 그러나 개정안이 통과되면 1억원 이상의 부담금이 부과되는 단지 수도 기존 19곳에서 5곳으로 그치게 되어 서울 등 주요 도심 재건축 사업에도 실질적인 혜택이 있을 것이라 분석됨. 또한 아직 조합설립이 되지 않은 재건축 사업장의 경우 개시 시점 변경에 따른 주택 가격 상승분 제외의 혜택을 볼 수 있어, 조합설립인가 속도가 더욱 빨라질 것이라 전망됨. 최근 주택 가격이 하락세가 빨라지면서 오히려 개시 시점을(사업 속도를 낼수록) 앞당길수록 부담금을 적게 낼 수 있다는 점도 영향을 줄 것으로 기대됨
- 따라서 내년까지 정비사업 중심의 신규수주는 증가할 것으로 보임. 2022년 주택 원가율 상향 조정 및 분양 지연에 따른 매출 둔화로 2023년 상반기까지 이익 조정은 이어질 수 있으나, 정비사업 수주 활성화에 기대 2023년 하반기 이후 다시 외형 반등에 나설 수 있을 것으로 보임


 
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