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[상업은행] 9월 금융 및 부동산 시장 동향 및 전망-고위험 갭투자 증가, 부채위기의 시발점

분석리서치 | 키움증권 서영수 | 2021-10-14 11:27:16

2030세대를 중심으로 한 무주택자의 갭투자를 이용한 고위험 주택 투자가 가속화되고 있다.

이런 투자가 방치되는 한 집값 상승과 가계부채 증가는 지속될 것이며 반대로 주택시장 경착륙 가능성과 부채 위기 가능성도 더욱 높아질 것이다.

현 단계에서 선택지는 금융소비자보호법을 토대로 한 은행 주도 구조조정이다.

성공적인 부채 구조조정은 장기적으로 은행의 수익성과 경영 자율성을 높일 수 있다.

은행에 대한 비중 확대를 권고한다.




무주택자의 무리한 추격 매수, 가격 상승의 주된 원인

9월 주택시장, 전월에 이어 과열 국면 지속 중. 서울 보다는 지방 대도시, 대형 보다는 중소형 중심으로 가격 상승률이 높음. 최근 주목할 점은 상대적으로 투자가치가 낮고 위험이 높은 다세대·연립의 가파른 가격 상승과 거래 증가임. 2030세대 무주택자가 주택 투자를 늘리면서 나타나는 현상으로 평가됨. 주택가격 상승의 근본적 원인은 전세가격 상승으로 인한 갭투자 증가탓. 정부의 전세가격 안정화를 위한 대책이 없다면 현재와 같은 무리한 추격 매수로 인한 주택가격 상승 기조는 지속될 것


무주택자의 비이성적 고위험투자 갈수록 늘어나

전체 주택거래의 절반 이상이 레버리지가 상대적으로 높은 고 위험 갭투자로 채워지는 등 주택의 투자 행태가 갈수록 비이성적 고위험 투자로 변질되고 있음. 이를 차단할 갭투자에 대한 별다른 규제가 없고, 무주택자를 실수요자로 인정하면서 대출 규제가 제대로 효과를 발휘하지 않기 때문. 실제로 강력한 대출 규제에도 9월 가계 대출은 10.0조원 순증, 전년 동기 대비 9.9%를 기록함.(개인사업자 포함) 이와 같은 고위험 투자는 주택시장 경착률 가능성과 가계 부채 위험을 높여 정부의 정책 기조를 변경하는 요인이될 것


은행 주도 부채 구조조정, 은행 기업가치에 긍정적 평가

늘어나는 부채 위험을 고려해 볼 때 정책 당국의 부채 구조조정이 임박해있는 상황. 과거와 달리 구조조정 성공 가능성을 높이기 위해서는 은행 주도로 부채 구조조정을 추진할 가능성이 높은 것으로 판단.

주택 투자를 위해 신고해야 하는 자금조달 계획서를 은행 대출 평가 시스템에 제공해 DSR을 산정해 여타 대출 한도를 결정하거나, 전세자금대출 금리를 높여 불필요한 대출 수요를 줄이는 것이 향후 생각해볼 수 있는 대안이될 것임. 대부분 정책이 정부 보다는 은행 주도로 이루어질 수 밖에 없다는 점을 고려해 볼 때 은행 중심의 구조조정은 갈수록 보편화, 정착화 될 것임. 성공적인 부채 구조조정은 은행업, 나아가 증시 상승의 선결 요건임.


 
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