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[스타 ★ 빌딩투자 열전] 다가구 주택 잘 키운 SES유진
빌딩 투자로 성공하는 방법은 가치가 없던 건물을 저렴하게 매입해서 재임대·리모델링·신축을 통해 가치를 올리는 방법, 그리고 절세를 통해 수익을 얻는 방법, 크게 2가지가 있습니다.

얼마 전 SES 멤버 유진의 시세차익 투자를 소개해드린 적이 있습니다. 2015년 강남구 청담동에서 임대수익이 1%도 채 나오지 않는 다가구주택을 23억5000만원에 매입했는데, 땅의 가치가 올라 현재 시세가 50억원이 됐다는 내용이었습니다. 시세차익은 엄청납니다. 그러나 매각 시 과세 표준에서 5억원 초과분에 대해 지방소득세까지 총 46.2%의 세율을 적용받으면 시세차익의 절반 가까이를 세금으로 납부하게 돼 실제 남는 돈은 얼마 안 됩니다. 결국 발생한 양도차익을 어떻게 지키느냐가 중요한 셈입니다.

다가구주택은 일반 상업용 건물과 다르게 절세를 할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 `주택 임대사업자` 등록입니다. 세법상 장기임대주택 혜택을 받기 위해서는 지방자치단체와 관할 세무서에 각각 등록해야 합니다. 주택 임대사업자로 등록하면 거주 주택 양도 시 주택 수에서 제외되는 등 세무상의 해택들을 받게 됩니다. 특히 준공공임대주택으로 등록하면 건강보험료가 80% 감면되고 매각 시 매매차익의 70%까지 장기보유특별공제를 받게 됩니다. 다만 준공공임대주택 요건이 되는 기간보다 빨리 매각할 경우 과태료를 내야 하니 유의해야 합니다. 아니면 5년 장기임대주택으로 먼저 등록했다가 중간에 8년 준공공임대주택으로 변경할 수도 있습니다. 중도에 매각해야 하는 상황이 발생할 수도 있으니 일단 5년 장기임대주택으로 등록했다가 상황을 봐서 준공공임대주택으로 전환하는 것도 방법입니다.

주의해야 될 점은 다가구주택 요건에 맞는지를 확인해야 한다는 것입니다. 다가구주택이 되려면 공동주택에 해당하지 않으면서 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외)가 3개 층 이하여야 합니다. 필로티 구조를 적용해 1층 바닥 면적 2분의 1이상을 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외 용도로 쓴다면 주택으로 쓰는 층수에서 제외됩니다. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥 면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하이고 19가구 이하가 거주해야 합니다. 주택임대사업자에게는 의무도 있습니다. 임대료 인상률이 연 5%를 초과할 수 없습니다. 다만 주택임대사업자 등록 후 최초 임대차계약은 별다른 상한선이 없기 때문에 처음 임대차계약을 맺을 때 적정 수준의 임대료를 산정하는 것이 중요합니다.

유진은 남편 기태영과 소득세·양도소득세를 절세하기 위해 공동명의로 매입했습니다. 공동명의로 매입할 경우 양도소득이 분산 적용돼 절세 혜택을 볼 수 있습니다. 양도차익에서 공제되는 필요경비를 인정받기 위해서는 인테리어 전후 사진, 도급계약서, 자금이체내역 등 적격 증빙이 있어야 합니다.

SES 유진의 다가구주택 매입에서 배울 점은 다음 2가지입니다. 첫째, 땅 가치가 오를 것으로 예상되는 청담동에 저렴한 다가구주택을 매입해서 비록 당장의 임대수익은 적지만 시세차익에 초점을 맞췄습니다. 둘째, 부부 공동명의로 매입해서 소득세, 양도소득세 절세 효과를 얻었습니다. 한 가지 팁을 드리자면 `준공공주택임대사업자` 등록을 하길 권유합니다. 8년 소유하게 되면 장기보유특별공제 적용을 받아 매매차익의 최대 70%까지 절세 효과를 얻게 됩니다.

향후 예상되는 매매차익의 대부분을 지킬 수 있습니다. 빌딩의 가치를 올리는 것도 중요하지만 매매차익을 지키는 것도 중요하다는 걸 꼭 명심하시길 바랍니다.

[김윤수 빌사남 대표]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

2018-02-09 04:01:04 입력

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