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[알쏭달쏭 부동산 법률상담] `위약금` 계약서 명시해야 계약금 2배요구 가능
위약금과 해약금을 같은 용어라고 생각하는 사람이 있다. 하지만 둘은 엄연히 다르다. 위약금은 계약을 위반한 것에 대해 부과하는 돈이다. 계약을 위반하면 상대방에게 손해를 배상해야 한다. 하지만 실제로 손해가 발생했는지, 손해액이 얼마인지를 증명하기는 쉽지 않다. 이때 위약금 조항을 두면 계약을 위반할 경우 손해가 발생했는지와 손해액이 얼마인지를 증명하지 않고도 위약금을 청구할 수 있다. 부동산 계약서에 '매도자 또는 매수자가 계약을 불이행한 경우 상대방은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 이 경우 계약금을 위약금으로 본다'는 문구가 있다면 그 문구는 위약금을 정한 문구다. 이때 '위약금=계약금'이다.

해약금은 계약을 백지화할 수 있는 옵션의 행사 대금이다. 계약을 백지화할 수 있는 옵션을 거래 당사자에게 부여하고 그 옵션을 행사하기 위해 상대방에게 지불할 금액을 정한 것이 해약금이다. 백지화가 곧 계약 위반 아니냐는 의문을 가질 수 있으나 부여받은 권리를 행사한 것이지 계약 위반은 아니다. 부동산 계약서에 '중도금 지불 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다'는 문구가 있다면 그 문구는 해약금을 정한 문구다.

위약금과 해약금의 차이를 설명하는 이유는 관련 조항을 둘 것인지 두지 않을 것인지, 두지 않는다면 어떻게 되는지 차이가 있기 때문이다.

계약금을 위약금으로 정할 경우 손해 발생 여부와 손해액수 증명이 어렵다는 문제를 해결할 수 있다. 중요한 것은 계약금을 위약금으로 하고자 하는 게 당사자들 뜻이라면 그 조항을 계약서에 명시해야 한다는 점이다. 그러지 않으면 매수인이 계약을 위반했다고 매도인이 계약금을 몰취한다거나, 매도인이 계약을 위반했다고 매수인이 매도인에게 계약금의 두 배를 지급하라고 요구할 수 없다. 계약금을 해약금으로 하지 않겠다는 게 당사자들 의사라면 그 조항을 계약서에 명시해야 한다. 민법에서는 당사자들이 별도로 합의하지 않으면 계약금을 해약금으로 본다는 조항을 두고 있기 때문이다.

정리하면 이렇다. '계약금=위약금'이라는 등식은 그렇게 합의한 때에만 성립한다. '계약금=해약금'이라는 등식은 배제하기로 합의한 때에만 깨진다. 그 이전에 위약금과 해약금을 정확히 분간해야만 계약서를 제대로 판단할 수 있다.

[공승배 트러스트 부동산 변호사]

2018-05-11 04:01:03 입력

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