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송파 재건축, 현재가치 `주공5단지` 미래가치 `아시아선수촌`
◆ `살집팔집` 고종완의 부동산 가치분석 / 송파구 최고의 아파트는? ◆

서울 송파구는 지난 5년간 강남권 지역 프리미엄과 9호선 개통, 제2롯데월드 조성, 재건축 추진 호재 등에 힘입어 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 중에서도 가장 높은 아파트 매매가 상승률을 기록했다. 강남 재건축 투자 바람이 거세지면서 송파구 잠실동 `주공5단지`는 반포주공, 개포주공, 압구정현대와 더불어 선두 주자로 부상했다. 사실상 재건축 가격을 견인한 `대장주` 역할을 톡톡히 해낸 것이다. 송파구 잠실동에 위치한 `아시아선수촌` 아파트도 잠실 주공5단지와 재건축 쌍두마차를 자처하며 `고고(高高) 행진`을 이어갔다.

한국자산관리연구원은 10일 `살집팔집` 빅데이터와 가치분석 시스템을 통해 송파구 맹주로 불리는 두 아파트의 특장점과 내재 가치를 분석해봤다. 한국자산관리연구원 가치분석 시스템은 부동산을 토지와 건물로 구분해 입지 가치, 희소 가치, 수익 가치 분석을 통해 내재 가치를 파악하고 지역 성장성, 소득 등 미래 가치를 평가해 이를 종합적으로 수치화한 것이다. 개별 아파트는 대지 지분, 공시지가 변동률, 매매가 변동률, 전세금 변동률, 역세권 거리, 교육시설 등 내재 가치와 해당 지역의 미래 가치를 결합해 종합 판단을 내린다.

한국감정원에 따르면 잠실주공5단지 평균 매매가는 2013년 9억5000만원에서 현재 17억9000만원으로 급등했다. 아시아선수촌 역시 10억5000만원에서 18억7000만원으로 수직 상승했다.

다만 잠실주공5단지에 비해 재건축 속도가 느린 탓에 상승 대열에는 다소 늦게 합류했지만 2016년 이후 아시아선수촌 아파트는 신반포한신, 올림픽아파트, 용산한남 뉴타운 등과 함께 후발 유망 주자로 급부상했다. 2015년부터 본격 상승이 이뤄짐에 따라 2016년 한 해 동안만 5억원 넘게 올랐다.

동일한 행정구역과 동일 생활권에 위치한 두 아파트의 특성을 감안할 때 투자 가치는 결국 개별 단지 입지와 희소·수익·미래 가치에 따라 각기 투자 가치가 달라진다. 내재 가치는 입지·수익·희소 가치를 포괄하는 넓은 개념으로, 용적률, 공시지가 변동률, 매매가 변동률 등을 꼽을 수 있다. 잠실주공5단지 전용 76㎡(대지 지분 74.5㎡)와 아시아선수촌 전용 99㎡(대지 지분 80㎡)를 살펴보면 용적률은 모두 152%다. 이는 서울시 30년 이상 된 재건축 대상 아파트 평균 용적률(193%)에 비해서는 매우 낮다.

2018년 4월 말 기준으로 건물을 감가상각한 후 대지 지분 가격을 계산해 보면 잠실주공5단지는 3.3㎡당 약 7987만원, 아시아선수촌 아파트는 약 7748만원인 것으로 분석된다. 잠실주공5단지 땅값이 200만원가량 높은 셈이다. 이는 교통, 교육, 편익시설, 녹지공간 등 주거 환경이 비슷하다는 가정하에 아시아선수촌 보다 잠실주공5단지 가격이 조금 더 비싼 것으로 분석된다. 과거 10년간 공시지가 변동률을 보면 잠실주공5단지가 3.7%, 아시아선수촌이 2.9% 상승했다.

매매가 변동률은 잠실주공5단지 7.2%, 아시아선수촌 3.2%였으며 전세금 변동률은 잠실주공5단지 14.7%, 아시아선수촌 10.5%로 잠실주공5단지가 아시아선수촌보다 약 1.8% 높았다. 이는 잠실주공5단지에 대한 전세입자를 비롯한 실수요자의 주거 선호도가 높은 결과로 풀이된다. 내재 가치를 종합한 분석 결과는 잠실주공5단지가 상대적으로 다소 앞선 것으로 분석된 것이다. 공급 과부족 상태를 의미하는 희소 가치는 두 단지 간 차이가 거의 없었다. 내재 가치가 잠실주공5단지가 앞선 반면 아시아선수촌은 미래 가치 측면에서 우세한 것으로 분석됐다. 투자 기간이나 재건축 속도, 안전진단 강화와 초과이익환수제, 도시계획 변화 요인 등에서 앞섰기 때문이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "부동산 가격이 추가로 상승하기 위해서는 미래 가격에 직간접적으로 영향을 미치는 교통, 학교, 쇼핑, 문화, 의료, 녹지 등 주거 환경이 잘 갖춰졌는지가 무엇보다 중요하다"며 "지하철 등 생활 인프라 확충 여부 그리고 인구, 소득, SOC 투자, 도시계획을 포함한 행정계획 등 요인에서 아시아선수촌이 근소하게 앞섰다"고 말했다.

두 단지가 속해 있는 송파구가 발전할 가능성도 어느 때보다 높다. 송파구 인구와 가구 수 증가율, 소득 상승률은 서울 지역 평균치보다 높으며 지하철 등 교통 인프라와 도시 성장을 뒷받침하는 국토계획, 도시계획, 대형 개발계획도 줄줄이 대기하고 있다.

구체적으로는 삼성동, 잠실종합운동장 국제교류복합지구 조성, 국제업무 MICE 산업 육성, 현대차그룹 GBC 조성, 잠실관광특구, 지하철 9호선 3단계 연장, 석촌 명소화 사업 계획, 가락시장 현대화 계획, 재건축정비계획 등이 있다. 최근 사업자 선정으로 올해 착공이 예정된 GTX A노선과 영동대로 지하광장 계획, 잠실종합운동장 복합개발사업 추진은 삼성·잠실지구에 미치는 파급효과가 매우 클 전망이다.

[추동훈 기자]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

2018-05-11 04:01:04 입력

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