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`강북대장` 용산, 용적률 낮은 재건축 `한강맨션` 주목
◆ `살집팔집` 고종완의 부동산 가치분석 / 용산구 블루칩 아파트 톱5 ◆

용산이 다시 용틀임하고 있다. 올해부터 여의도 면적과 비슷한 234만㎡에 이르는 용산공원 조성이 본격화되고 용산 개발 밑그림 작업이 본궤도에 올랐다. 지난 3월 코레일이 정비창 용지에 대한 소유권 소송에서 최종 승소함에 따라 용산 개발사업이 급물살을 타고 있다.

서울시는 조만간 `용산 마스터플랜`을 발표할 예정이다. 마스터플랜의 핵심은 서울 중구 봉래동부터 용산 한강로 일대까지 349만㎡를 단계적으로 개발하는 대규모 사업이다. 특히 멈춰 섰던 정비창 용지에 국제업무지구와 종합의료시설을 조성함으로써 이곳이 최고 수혜를 입을 전망이다. 정비창 전면부의 용도지역은 이미 일반주거, 준주거에서 준주거, 상업지역으로 변경됐으며 층고도 30층까지 완화됐다.

2007년 사업비 31조원 규모로 단군 이래 최대 개발사업으로 불리던 국제업무지구가 2013년에 자금난으로 무산된 뒤 실로 10년 만의 일이다. 부동산 시장도 호재에 즉각 반응하는 분위기다.

용산지역 집값과 부동산은 10년만에 제자리를 찾아가는 등 회복세가 뚜렷하다. 한국감정원 발표에 따르면 지난 4월 용산구 주택매매지수는 104.1로 사상 최고치를 기록했다(종전 최고치는 2008년 10월 103.4).

국토부 실거래가 시스템을 보면 2018년 5월 기준으로 용산푸르지오써밋 아파트 전용면적 118㎡ 분양권은 한두 달 사이 약 6000만원 오른 13억원, 서부이촌동 북한강 성원아파트 84㎡는 약 1억6000만원 각각 뛰었다. 용산구의 3.3㎡당 평균 매매가격은 3000만원 돌파를 목전에 두고 있다. 한남 뉴타운의 단독주택지는 1억원 이하에 매물을 찾기 어렵고, 상가 가격도 강세를 보이고 있다.

각종 개발 호재로 용산 부동산 시장이 활기를 띠면서 들썩이고 있다. 개발 호재가 풍부하고 미래 가치가 받쳐주고 있기 때문이다. 신분당선 연장선이 개통될 예정이고 삼송역 연장 결정, 인천공항철도 용산역 구간 착공, GTX B노선(송도~마석) 착공 예정, 서울역과 용산역 지하화 발표 등 교통망 확충계획이 눈에 띈다. 한남뉴타운, 드림밸리, 낙후된 용산전자상가의 도시재생사업 등 지역 성장을 견인하는 대형 개발 요인도 뒤따른다.

최근 마·용·성·광이라는 신조어가 등장했다. 마포·용산·성동·광진이 강남에 버금가는 강북의 중심지역으로 급부상하고 있음을 상징하는 말이다. 그중에서도 용산은 강북 최고의 교통과 상업 요충지로 꼽힌다. 강북의 대장주가 틀림없다.

그렇다면 용산이 강남을 능가할 수 있을까. 용산은 삼성가를 비롯한 국내 굴지의 재벌 저택과 외국 대사관, 이슬람사원이 포진하고 있으며 국립중앙박물관을 비롯해 10여 개의 박물관·미술관이 밀집돼 연 250만명 넘는 외국인 관광객이 즐겨 찾는 국제 관광 명소로 자리 잡았다.

미군기지 이전으로 뉴욕 센트럴파크에 버금가는 용산공원이 조성되면 글로벌 부촌의 조건을 충족한다. 자연환경, 문화, 의료, 교통 여건의 완비로 강남을 대체하는 고급 주거지 또는 최고 부촌으로 손색이 없다. 다만 강남에 뒤떨어지는 교육시설과 학군은 과제로 남는다. 앞으로 각종 도시개발사업이 속도를 낼 경우 용산구 집값의 추가 상승에 대한 기대감은 크다. 내 집 마련이나 장기 투자 관점에서 용산에 대한 투자자의 관심과 매력도가 높아지는 이유다.

구체적으로 어떤 아파트가 투자 유망할까. 아파트의 수익성을 예측하는 `살집팔집` 가치분석 솔루션에 따라 용산지역 투자가치가 가장 높은 `슈퍼 아파트` 베스트5를 따져보았다. 아파트를 건물 연식에 따라 새 아파트(1~10년 이내) 일반 아파트(11~30년), 재건축 아파트(30년 이상)로 구분해 분석하는 일은 흥미롭다. 2018년 5월 현재 `살집팔집`으로 본 용산구 `슈퍼 아파트` 베스트5는 표에서 보는 바와 같다. 한강맨션, 한남더힐, 신동아, 청화, 남산대림으로 드러났다. 이해를 돕기 위해 노후도에 따라 투자가치가 가장 높은 3개 단지를 선별하여 주요지표에 의해 투자가치를 분석한다.

먼저 `한강맨션`은 1971년 입주한 단지로 용적률은 101%로서 용산구 30년 이상 재건축 평균 용적률인 178%에 비해 매우 낮다. 용적률이 낮다는 것은 다른 아파트에 비해 상대적으로 대지지분이 넓다는 것을 뜻하며 3.3㎡당 대지지분 가격이 낮아서 매매가격 대비 저평가됐다는 것을 의미한다.

한강맨션 대지지분 가격은 3.3㎡당 6580만원이다. 공시지가 상승률은 10년간 2.9%로 용산구 10년간 평균 4.1%보다 낮으나 최근 3년간 상승률 6.2%는 용산구 3년간 평균 4.9%보다는 높다. 최근 3년간의 공시지가 상승률이 높다는 것은 자산가치 상승 가능성을 예고한다. 매매값 상승률은 10년간 4.8%, 3년간 13.1% 각각 올랐다. 전셋값 상승률은 10년간 5.8%, 3년간 2.3% 각각 올랐다. 최근 전셋값 상승률이 낮은 이유는 건물 노후화와 재건축 추진 때문으로 보인다.

두 번째 `남산대림`은 1994년 입주한 단지로 용적률은 106%로서 용산구 10~30년 아파트 평균 용적률인 316%에 비해 매우 낮다. 남산대림의 대지지분 가격은 3.3㎡당 3480만원으로 한강맨션과 한남더힐보다는 굉장히 낮은데 이는 용도지역이 1·2종주거지인 데다 400가구의 비교적 중소형 단지가 갖는 한계로 분석된다.

하지만 매매가격에 비해 대지지분이 넓고 땅값이 저렴한 점은 내재가치를 높이는 요인이다. 공시지가는 10년간 2.7% 상승해 10년간 평균 상승률 4.1%, 3년간 상승률 3.9%는 3년간 평균 상승률 4.9%보다 낮은 편이다. 매매값은 10년간 상승률 1.8%, 3년간 상승률 10.4%로서 최근 상승률이 더 높다. 전셋값 상승률은 10년간 6%, 3년간 상승률은 4.5%로 비교적 높은데 이는 단기적 상승을 예고한다고 해석된다.

세 번째 `한남더힐`은 2011년 입주한 단지로 용적률 120%로서 용산구 10년 이하 새 아파트 평균 용적률인 236%에 비해 매우 낮다. 대지지분이 넓어 3.3㎡당 매매가격이 국내 최고임에도 불구하고 3.3㎡당 대지지분 가격은 6550만원으로 한강맨션과 비슷한 수준이다. 공시지가 상승률은 10년간 4.9%로서 용산구 10년간 평균 4.1%보다 높으며 3년간 상승률은 9.1%로서 용산구 3년간 평균 4.9%보다 더 높다. 이는 한남더힐의 자산가치 상승률이 높음을 알 수 있다. 매매값 상승률은 10년간 상승률 15.4%, 3년간 상승률 7.2%로 나타났다. 전셋값은 10년간 8.7% 상승했으나, 3년간 전셋값 상승률은 2.1%를 기록했다. 최근 전셋값 상승률이 낮은 이유는 고가 대형 단지로서 임대에서 분양으로 전환된 데 따른 과도기적 현상으로 풀이된다. 이상에서 살펴본 바와 같이 용산구는 도시계획상으로 지역의 성장성이 확실한 성장도시, 성장지역에 해당된다. 다른 지역에 비해 투자가치가 높은 아파트가 비교적 많음을 알 수 있다. 다만 투자 목적에 따라 재건축은 대지지분이 넓고 지가가 평균 이상 상승하며 추진 속도가 빠른 단지를, 일반 아파트는 공시지가와 매매값이 상승하는 단지를, 새 아파트는 매매값과 전셋값이 상향하는 아파트를 추천한다.

지금 용산에 집을 산다면 재건축은 한강맨션, 일반 아파트는 남산대림, 새 아파트는 한남더힐이 어떨까.
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2018-06-08 04:01:02 입력

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