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[Real Estate] 불황에도 사랑받는 대단지 아파트 ‘랜드마크’ 시세 탄탄…헬리오시티(올 12월 입주) 웃돈 5억

부동산 시장에서 ‘아파트 단지 규모는 클수록 좋다’는 말이 정설처럼 여겨진다. 특히 1000가구 넘는 대단지 아파트는 거래가 잘되고 가격 상승 여력이 높은 블루칩 아파트로 꼽힌다. 최근처럼 부동산 시장 불확실성이 커진 때 단지 규모를 따져 투자하려는 수요가 더욱 많아지는 배경이다.

부동산114 데이터에서도 바로 확인된다. 최근 몇 년간 단지 규모가 클수록 매매가격 오름폭이 컸다. 지난 5년간(2013년 4월 말~2018년 4월 말) 전국 아파트 단지 규모별 매매가격 상승률을 조사한 결과다. 이 기간 동안 1500가구 이상 대단지 아파트값은 평균 38.85%, 1000가구 이상 1500가구 미만 단지는 29.61% 올랐다. 그다음으로는 700가구 이상 1000가구 미만 단지가 25.24%, 500가구 이상 700가구 미만 단지가 21.53%, 300가구 이상 500가구 미만 단지는 21.93%의 상승률을 기록했다. 300가구 미만의 소규모 단지는 상승률이 19.2%로 가장 낮았다.

오름폭만큼 대단지와 소단지 아파트 간 가격 격차도 벌어졌다. 부동산114에 따르면 10년 전인 2008년 4월만 해도 1500가구 이상 대단지 아파트와 300가구 미만 소단지 아파트(재건축 단지 포함) 가격 차이는 3.3㎡당 445만원에 불과했다. 하지만 올 4월 말 기준 615만원으로 벌어졌다. 같은 전용 84㎡(옛 34평형)로 치면 가구당 2억원가량 차이 나는 수준이다.

일례로 2014년 서울 마포구 아현동에 입주한 ‘마포래미안푸르지오’(총 3885가구)는 지난 3월 전용 84㎡ 매매 거래가 9억2000만~12억9000만원 선에서 이뤄졌다. 길 하나를 사이에 두고 위치한 ‘아현아이파크’(총 497가구, 지난해 2월 입주)는 새 아파트지만 전용 84㎡가 지난 1월 9억3000만~9억8000만원 선에 팔린 뒤 거래가 끊겼다. 같은 지역인데도 시세 차이가 최대 3억원가량 벌어져 있다. 아현동 A공인중개사사무소 관계자는 “인근에 새 아파트가 있어도 마포래미안푸르지오는 여전히 이 지역을 찾는 수요자가 제일 많이 떠올리고 문의도 가장 많은 지역 랜드마크 아파트로 통한다. 일대 시세를 주도하다 보니 가격이 쉽게 떨어지지 않는다”고 평가했다.

▶대단지 아파트 환금성 높아

▷실거주보다 투자용 매매 많은 결과

전문가들은 대단지와 소단지 간 아파트값 격차가 벌어지는 이유로 부동산 시장이 주식처럼 ‘투기시장화’됐기 때문이라는 분석을 내놓는다. 국토교통부가 집계한 지난 10년간의 주택보급률과 자가점유율이 근거가 된다. 국내에서 집을 소유한 사람의 비율인 자가보유율과 자기 집에 사는 비율인 자가점유율은 거의 그대로인데 주택보급률은 해를 거듭할수록 증가세다.

지난해 기준 국내 주택보급률은 102.6%다. 2010년 이후 계속해서 100%를 웃돈다. 이에 비해 자가점유율은 57.7%에 불과하다. 자가보유율은 이보다 조금 높은 59.9%다. 아파트를 중심으로 집이 급증했는데 자기 집 가진 사람은 늘지 않았다는 의미다. 실거주 목적보다는 투자하려고 산 다주택자가 늘었다는 해석이 가능하다. 이 대목에서 환금성의 중요성이 부각된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “우리나라처럼 부동산이 가계자산에서 차지하는 비중(75.8%)이 높고 담보대출을 낀 경우가 많으면 집값 변동에 특히 민감할 수밖에 없다. 특히 장기 거주자가 아닌 투자자, 다주택자에게는 매도 타이밍을 잘 맞춰 부동산을 현금화하는 게 중요하다. 그렇다 보니 어떤 아파트가 수익률이 높고 환금성도 좋은지 따져야 하는데 이때 좋은 지표가 거래량”이라고 설명했다. 즉 거래량이 많아 수익성과 환금성이 높은 상품이 아파트 중에서도 대단지 아파트라는 얘기다. 권 팀장은 또 “지역 내 랜드마크 아파트는 소규모 단지보다 매매가격 상승 폭이 높고 경기가 안 좋을 때 하락 폭도 적어 안전 투자처로 통한다”고 덧붙였다.

대단지 아파트는 왜 환금성이 좋을까.

대단지 아파트는 배후수요가 탄탄한 만큼 입주민을 위한 다양한 편의시설과 커뮤니티시설이 단지 내에 들어서는 경우가 많다. 단지 인근에 유치원부터 초·중·고등학교가 들어서고 단지를 경유하는 버스 노선이나 대형마트, 학원 등이 잘 갖춰져 있는 것은 물론이다. 전체 가구가 함께 공동 관리비를 나눠 내는 아파트 특성상 관리비 절감에도 유리하다.

게다가 대규모 아파트는 대형 건설사 브랜드를 단 곳이 많다. 현재 서울에는 대규모 단지가 들어설 토지가 흔하지 않아 대단지 아파트는 희소가치가 있다. 당연히 건설사는 수익과 브랜드 이미지를 높이기 위해 대규모 아파트에 군침을 흘릴 수밖에 없다. 치열한 경쟁을 거쳐 시공사로 선정되면 화려한 조경·커뮤니티시설을 마련하고 안전시공에 역점을 기울이는 등 공을 들인다. 해당 아파트가 지역 내 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 높은 만큼 랜드마크 아파트를 지은 건설사로 이름을 떨칠 수 있기 때문이다. 대단지만 해도 장점인데 대형 건설사가 자존심을 걸고 잘 지으니 소비자가 더욱 선호하는 것은 당연한 결과다.

올해 입주 예정인 아파트 중 대표적인 대단지는 12월 집들이를 시작하는 ‘송파헬리오시티’다. 서울 송파구 가락동 가락시영을 재건축한 송파헬리오시티는 총 84개 동, 무려 9510가구 규모의 신도시급 아파트다. 잠실엘스(5678가구), 리센츠(5563가구), 트리지움(3696가구), 파크리오(6864가구) 등을 제치고 송파구에서 가장 가구 수가 많다.

다주택자 양도소득세 중과가 본격 시행된 지난 4월부터 거래가 뚝 끊기기는 했지만 이들 아파트 분양권에는 최초 분양가 대비 최소 4억~5억원의 웃돈이 형성돼 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 3월 전용 84㎡ 분양권이 14억8473만원(3층), 입주권이 15억303만원(25층)에 팔렸고 앞서 2월에는 전용 59㎡ 분양권이 9억8000만원(2층)에 거래됐다. 이들 아파트의 최초 분양가는 전용 84㎡ 7억6750만~9억2640만원이었다.

연내 분양 예정인 아파트 가운데도 1000가구 이상 대단지가 수두룩하다. 당장 6월에는 현대건설이 서대문구 북아현뉴타운 1-1구역에 ‘힐스테이트신촌’(전용 37~119㎡ 총 1226가구) 345가구를 일반에 분양한다. 추계초(사립), 북성초, 중앙여중·고, 한성중·고를 걸어서 통학할 수 있다. 지하철 2호선 아현역과 이대역, 2·5호선 충정로역, 경의중앙선 신촌역 등을 이용해 서울 도심으로 이동 가능하다. 예상 분양가는 3.3㎡당 2300만~2400만원대다.

강동구 고덕동에서는 당초 6월 분양이 예상되는 ‘고덕자이’(전용 48~118㎡ 총 1824가구)가 864가구를 일반분양한다. 고덕지구에서는 마지막 분양 단지다. 분양가는 주변 아파트 분양가와 비슷한 3.3㎡당 2300만~2500만원 선이 될 것으로 보인다. 고일초를 비롯해 한영중·고, 한영외고, 배재고 등이 가깝다. 이마트 천호점과 현대백화점 천호점, 경희대병원 등을 이용할 수 있고 사업지 인근 하남에 코스트코가 올 하반기 문을 열 예정이다.

삼성물산은 같은 달 양천구 신정뉴타운 2-1구역을 재개발한 ‘래미안목동아델리체’도 선보인다. 총 1497가구의 대규모 아파트며 조합원 물량을 제외한 전용 59~115㎡ 644가구가 일반분양 대상이다. 입주는 2020년 12월(예정)이다. 목동 생활권 내에 있고 지하철 2호선 신정네거리역을 걸어서 이용 가능하다. 신정네거리역 주변 상권과 제일시장, 이마트 목동점, 홈플러스 목동점, 현대백화점 목동점, 이대목동병원 등 생활편의시설이 갖춰져 있다.

물론 대단지 아파트라고 해서 덜컥 투자에 나서는 것은 금물이다. 양지영 R&C연구소장은 “입지가 좋지 않으면 아무리 대단지라도 미분양을 피해 갈 수 없고 입주 후 오히려 가격이 하락하기도 한다. 주변 환경과 호재를 꼼꼼하게 확인해야 한다”고 조언했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 최영재 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1961호 (2018.05.31~06.12일자) 기사입니다]




[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

2018-06-11 09:35:08 입력

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