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[빅데이터로 본 부동산] 불붙은 지방 아파트값…전세가율 높아져 추가상승 가능성

지난해 말 올해 부동산 시장을 전망하면서 그동안 약세를 면치 못했던 일부 지방 아파트 시장의 상승세를 예견했다. 당시 꼽은 지역은 바로 경남, 경북, 충남, 충북, 전북, 강원이다. 이곳들은 수도권 시장이 강세를 보인 지난 4~5년간 대체적으로 좋지 않은 흐름을 보여왔다. 매매가와 전세가가 계속 내리막길을 걸은 것이다. 그럼에도 올해부터는 `추세 반등`을 할 것이라 전망했다. 실제로 그래프를 살펴보면 이들 지역 아파트는 전세가부터 조금씩 상승하기 시작하더니 올 5~6월을 기점으로 매매가마저 상승으로 돌아서고 있다.

그 이유는 무엇일까.

많은 사람이 인구와 일자리가 줄어들고 있는 지방의 아파트 가격이 어떻게 상승할 수 있느냐고 의문을 제시했다. 하지만 이는 피상적인 현상만 보는 의견일 뿐이다.

우선 이들 지방 아파트는 본질적인 가치(전세 소득 물가)를 따져보면 저평가됐다는 것을 알 수 있다. 지방 소득수준이 서울과 2배 이상 차이가 나지 않는데 아파트 가격은 2억~3억원대에 머무르는 것이 대표적인 예다. 이에 따라 주택 구매력지수를 보면 서울과 수도권에 비해 지방 아파트는 매우 높은 수준을 보이고 있다.

전세가율이 높은 것도 지방 부동산의 특징이다. 매매가가 3억원이고 전세가가 2억7000만원이면 전세가율(전세가/매매가)은 90%에 달한다. 이처럼 전세가율이 80~90%대에 있는 지방 아파트가 매우 많다. 5년 넘게 매매가가 하락했기 때문이다. 이처럼 전세가율이 높다는 것은 그만큼 적은 자본으로 매수할 수 있기 때문에 투자 여건이 좋아지는 효과가 있다.

아울러 현재 수요를 측정하는 미분양이 줄어들고 있다는 점, 미래 공급을 대변하는 향후 입주물량이 감소하고 있다는 점도 투자 여건에서는 호재로 꼽힌다. 이 밖에 실거주 의무가 없는 비규제지역이라는 점 역시 지방 부동산 투자자에겐 매력적인 요소다.

위에서 꼽은 여섯 곳의 지방 아파트 시장 상승세는 이제 상승 초기다. 최근 몇 년 동안 다른 지역이 오를 때 이 지역들은 약세를 면치 못했고 그래서 상당히 저평가돼 있는 상태였다. 또 상승을 방해할 수 있는 요인인 미분양, 입주물량 데이터가 양호해 향후 최소 2~3년간 추가적으로 상승할 수 있을 것으로 보인다. 이 때문에 이 지역에 거주하는 이들이라면 올해가 절호의 매수 기회가 될 수 있을 것으로 예상된다. 다만, 세금 부담 때문에 다주택자나 법인 투자자들이 소유하고 있는 급매물이 내년 5월 말까지는 나올 가능성이 꽤 있기 때문에 이때까지는 본격적으로 큰 상승 흐름이 나오지 않을 가능성도 있다. 그래서 매수자는 내년 5월 말까지가 상당히 좋은 매수 기회가 될 수 있을 것으로 판단된다.

[김기원 데이터노우즈 대표]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

2020-11-13 04:01:04 입력

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