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[부동산] `천정부지` 서울 아파트값…입주물량 적다고 계속 오를까
2022-01-14 04:01:01 

끝을 모르고 계속해서 올라가던 서울 아파트 시장에 10월부터 이상 신호가 발생하더니 최근에는 거래량이 매우 줄고 가격이 하락하는 단지마저 늘고 있다. 하지만 강남권에서는 신고가를 경신하는 단지들도 여전히 있다. 서로 반대되는 현상이 나타나다 보니 향후 서울 아파트 가격이 올라갈지, 내려갈지에 대한 갑론을박이 부쩍 늘어나고 있는 요즘이다.

아직은 여전히 향후 대세 상승에 대한 기대감이 많이 있어 보인다.
이 같은 주장의 근거 중 가장 큰 이유는 서울의 2022~2023년 신규 아파트 공급이 매우 적다는 것이다. 아파트 공급 물량은 중요한 가격 결정 요인 중 하나다. 그러나 물량만 가지고 전망을 하는 일은 매우 위험하다는 것을 데이터를 통해 확인해보자.

'입주 물량이 많으면 하락하고 적으면 상승한다'는 주장은 얼핏 들으면 매우 설득력이 있어 보인다. 하지만 실제 데이터를 가지고 보면 그렇지 않은 경우도 많다.

대표적인 사례는 경기도다. 경기도는 2011~2013년 아파트 입주 물량이 가장 적었다. '향후 서울 아파트 공급 물량이 적으니 계속해서 올라갈 수밖에 없다'는 주장대로라면 2011~2013년 경기도 아파트 가격은 크게 상승했어야 했다. 하지만 실제 경기도의 2011~2013년 아파트 가격은 대세 하락을 했다. 역사적으로 가장 적었던 아파트 공급에도 불구하고 아파트 가격이 하락했다는 것이다.

반대 경우도 살펴보자. 2017~2018년 부동산 관련 기사 중 가장 많이 나왔던 것이 '수도권 입주 폭탄'이다. 이로 인해 '수도권 아파트 가격은 오를 수 없다'는 전망과 기사가 많았다. 그러나 실제로는 이 같은 입주 물량에도 불구하고 대세 상승을 했다.

상식과 반대되는 일들이 경기도에서 벌어졌다. 입주 물량보다 아파트 가격에 훨씬 더 영향을 미치는 요인이 있기 때문이다. 그랬기에 입주 물량이 적어도 하락했고, 많아도 상승할 수 있었다.

다시 서울 아파트 시장 이야기로 돌아가보자. 2022~2023년 서울 아파트 입주 물량이 매우 적은 것은 사실이다. 그렇다면 입주 물량이 적으니 계속해서 오를 것이라고 전망할 수 있을까. 수없이 많은 부동산 데이터를 연구해온 필자의 대답은 "아니다"다. 향후 입주 물량이 적음에도 지금은 서울 아파트 가격이 대세 하락으로 향해가는 초입에 있다고 판단하고 있다.

필자는 지난해 1월 '빅데이터 부동산 투자 2021 대전망' 책에서 다음과 같이 전망했다. '2021년 하반기~2022년 상반기 어느 즈음에 서울을 비롯한 주요 고평가 지역 부동산 시장에 변곡점이 시작될 것이다'고 말이다. 그리고 2021년 10월에는 이런 변곡점이 시작됐다고 이야기했다.

이달 서울 아파트 시장뿐만 아니라 상당수 지역에서 거래량은 얼어붙고 매수세는 작아지며 매도세는 커지고 있다.
금리는 지속적으로 인상되고 대출 규제는 지속적으로 이어질 수밖에 없다. 그런데 본질 가치에 비해서는 역사상 가장 큰 버블이 있는 상태다. 그렇기 때문에 향후 입주 물량이 적지만 서울 아파트 가격이 더 이상 올라가기 힘든 상황인 것이다. 다만 금리 인상이나 대출 규제에 대한 영향이 상대적으로 작은 현금 부자들이 살 수 있는 15억원 이상의 고가 아파트 시장은 중간중간 신고가 경신이 나타날 수도 있다.

[김기원 리치고 대표]
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