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[줌 인 해외부동산] 국내선 임대료 인상 규제…해외 상업용 부동산 눈여겨볼만
2022-01-14 04:01:02 

미국 연방준비제도(Fed·연준)가 가파른 인플레이션에 대비하기 위해 시장의 예상보다 일찍 금리를 인상할 것으로 보인다. 이에 한국은행도 올해 3차례 이상 기준금리를 올릴 것으로 계획하고 있다. 실제 새해 들어 국내 은행들도 대출을 재개하면서 기준금리 인상에 따른 대출금리를 인상하면서 신용대출의 금리가 연 6%대를 돌파하기도 했다. 이렇게 인상된 금리에 기존 대출자 및 대출을 앞둔 투자자들에게 상환 부담이 커지면서 부동산 시장이 요동칠 것으로 보인다.


지난 한 해를 돌아보면 정부의 부동산 규제가 주택으로 집중되면서 풍선효과로 업무·상업용 부동산으로 투자가 몰렸다. 실거주 용도의 주택을 갖고 있는 상태에서 추가로 부동산을 구매하고자 하는 경우, 대출과 세금을 포함한 다양한 골칫거리가 많아 비주거 부동산으로 넘어갔기 때문이다. 거기에 더해 업무·상업용 부동산이 비교적 안정적인 현금 흐름을 제공하기 때문에 매력적인 자산이 된 것이다. 실제 코로나19 확산에도 상업용 부동산 거래 규모는 34조원을 넘어서며 사상 최대를 경신했고 5대 광역시의 상업·업무용 부동산의 거래량은 올해 역대 최고치를 기록했다.

그러나 최근 들어 국내 투자자들의 이야기를 들어보면 국내 상업용 부동산은 예전만큼 안정적인 수익이 보장되지 않아 매도와 보유에서의 혼란을 고민하는 사람이 많은 것 같다. 매도를 검토하는 사람들을 보면 수익성 악화를 가장 큰 이유로 꼽는다. 비록 주택만큼은 아니지만 높아진 세금과 장기화되는 코로나19 문제로 더욱 깊어진 공실에 대한 우려, 더불어 5%로 제한된 임대료 상승폭으로 상업용 부동산의 안정적인 수익에 발목을 잡히고 있는 것이다. 여기에 더해 금리 인상이 본격화되면서 실질적인 수익률이 떨어져 매도를 공고히 하게 됐다는 것이다. 상업용 부동산은 대부분이 대출을 이용한 레버리지 투자이기 때문에 금리인상은 투자자들에게 비교적 직접적인 타격을 준다.

이런 금리 인상 시기에 투자에 대한 이야기를 하면 필자는 시야를 넓혀 해외의 상업용 부동산도 함께 검토해보라고 추천한다. 금리 인상기일수록 자산가치 및 가치 변동이 비교적 안정화된 상품에 투자하는 것이 좋은데 해외의 상업용 부동산이 글로벌 기관투자자의 영향력과 각국의 시장 개방으로 인해 금리 인상에 대한 민감도가 덜하기 때문이다. 또 국내 상품 대비 상품의 선택과 폭이 다양하고 여러 방법으로 리스크 회피(헤지·Hedge)가 가능해 투자자들의 성향에 맞는 상품이 다수 존재하기 때문이다.

그러면 해외의 어떤 상업용 부동산이 비교적 안정적인 상품일까. 상업용 부동산에서의 가장 기본은 입지다. 넓게는 투자 대상 국가를 선택할 때 해외 부동산 검토가 처음이거나 경험이 많이 없다면 개발도상국의 상품보다는 거래제도와 통화시스템, 시장이 안정적인 미국, 호주, 일본과 같은 선진국이 좋다.

입지 다음으로는 우량한 임차인을 보는 안목이다. 해외에서 우량한 임차인을 검토할 때는 객관적인 신용도를 확인해보는 것이 좋다. 객관적인 신용도를 확인하기 위해서는 세계 3대 신용평가 기관인 무디스(Moody's), 스탠더드앤드푸어스(S&P), 피치(Fitch)에서 제공하는 신용도를 파악하고 그 등급이 투자 적격등급의 임차인인지를 확인한다. 신용도가 없는 임차인이라면 미국 최대 리테일 단체인 NRF에서 제공하는 '세계 Top 100 Retailer' 또는 'Fortune 500'에 등재된 임차인이라면 좋다.

여기에 가장 좋은 베스트는 높은 신용도를 갖고 있으면서 장기간 임차계약을 맺은 임차인이다. 국내에서는 상가임대차법에서 보장된 임대기간이 최소 1년인 반면, 미국은 최소 3년 평균이 5년이다. 국내보다 긴 편으로 국내 투자자에게 해외에 있는 임차인을 관리하는 피로를 덜 수가 있다. 보통 신용도가 좋은 우량한 임차인은 임대계약이 최소 10년에서 길게는 20년이 넘는 부동산도 꽤 있는 편이다. 이 임차인의 모(母)기업에서 임대 보증까지 이뤄진다면 임대료 지급 불능에 대한 걱정이 없어져 더욱 베스트 투자 상품이 되는 것이다.


일반적으로 금리 하락기에는 유동성 효과로 자산가격은 무차별적으로 상승하며 금리 상승기에는 시중에 풀린 자금이 회수되면서 풍부한 유동성에 따른 부동산 가격 상승이 어렵다. 비록 부동산이 하방경직성이 강한 상품이지만 금리 상승기에는 그래도 기초체력이 탄탄한 부동산 자산을 투자하는 것이 좋다. 여기에서 "기초체력이 탄탄하다"라 함은 양호한 현금흐름(Cash flow)이 가능한 인플레이션 헤지가 가능한 상품이다. 금리 상승기에도 제대로 대비가 되어 있다면 국내뿐만 아니라 해외에도 충분히 수익을 주는 상품이 준비돼 있다.

[성정욱 도우지엔 대표]
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