◆ 2022 서울머니쇼 ◆
"앞으로 부동산시장은 강남3구와 1기 신도시, '서티원(31)'으로 요약할 수 있습니다. 특히 올해는 갈아타기 수요가 급증하는 시기이기 때문에 강남3구를 비롯한 상급지들을 눈여겨봐야 합니다."
2022 서울머니쇼 둘째 날인 13일 열린 부동산 강연에서 전문가들은 향후 시장은 '상급지 갈아타기' 현상이 두드러질 것이라고 했다. 새 정부 출범과 함께 지난 몇 년과 같은 비정상적인 급등세가 마무리되고 시장이 정상화되면서 비규제 지역에 몰렸던 자금이 중심지로 모여들 것이고 특히 최근 양도세 규제 완화로 인해 다주택자들이 '똘똘한 한 채'로 몰릴 가능성이 높다는 이유에서다.
부동산시장 전문가인 이상우 인베이드투자자문 대표는 이날 '살(Live) 곳과 살(Buy) 때를 잡아라, 2022 집값 전망과 재테크 전략'을 주제로 진행한 강연에서 "지난 5년간 부동산시장은 비정상이었다. 다시 정상적으로 사고할 때"라고 했다. 규제 일변도였던 문재인정부에서 윤석열정부로의 교체는 '규제 완화'라기보다는 '규제 정상화'의 과정이라는 뜻이다.
그는 "1월부터 12월까지 매월 1%씩 오르는 것은 비정상이다. 올해 3·4월과 같은 상승폭도 그렇게 낮은 것은 아니다"며 "올해는 조금 덜 오를 것"이라고 했다. 특히 과거와 같은 상승세를 기대하며 비규제 지역, 비과세 혜택 매물 투자에 나서는 것은 이제 중단할 때라고 했다. 이 대표는 "비규제 지역을 빙글빙글 돌아다니는 일, 이제는 그만했으면 한다. 비정상적인 상황에서만 하는 것이고 앞으로 통용되기 힘들 것"이라며 "경기도 외곽부터 물건이 미친 듯이 쌓일 것"이라고 했다.
이 대표는 시장이 정상화되면 결국 무주택자, 1주택자, 다주택자를 가리지 않고 상급지 매물로의 쏠림 현상이 심화될 수밖에 없기 때문에 강남3구의 강세가 두드러질 것이라고 했다. 특히 최근 양도세 완화로 인해 매물이 증가할 것으로 예상되는 만큼 다주택자의 경우 빨리 파는 게 중요하다고 했다.
이 대표는 "지난 정부까지는 4848(사고 팔고) 전략이 유효했다면 이제는 8484(팔고 사고)할 때"라며 "다주택자의 양도세 중과세율뿐만 아니라 다주택자에서 1주택자가 된 뒤에도 보유·실거주 의무마저 풀렸기 때문에 다주택자들도 가진 것을 팔고 상급지로 가는 경쟁에 동참할 것이라 쏠림현상은 엄청날 수밖에 없다"고 설명했다.
재건축 규제 완화에 따른 호재가 작용할 1기 신도시 역시 유망 지역으로 추천했다. 이 대표는 비단 규제 완화 영향뿐만 아니라 재건축을 미루기에는 한계 상황에 다다랐다고 진단했다.
재건축 연한(준공 30년)이 도래하지 않은 단지마저도 리모델링 연한(15년)만 넘으면 리모델링 추진에 나서는 상황에서 재건축 단지들은 더 큰 자극을 받을 것이라는 분석이다.
그는 "지난 정부 5년간 1기 신도시 입주 준비를 안 한 건 정책 실패"라며 "서울과 1기 신도시만 생각하겠지만 지방에도 연한이 도래한 단지가 많다. 초대규모 정비사업이 동시다발로 이뤄지면 빅웨이브가 올 것"이라고 했다.
재건축은 오는 6월 지방선거를 주목해야 한다고 했다. 용적률 규제 등이 조례 영향을 받기 때문이다. 자치단체별로 지방선거 결과에 따라 속도나 사업성에 차이를 보일 수 있다는 것이다.
금리 인상 등 영향으로 시장이 하락세로 돌아서는 것 아니냐는 의견에 대해선 주택 공급을 위한 원가 상승 요인 역시 눈여겨봐야 한다고 지적했다. 지가 상승, 원자재 가격 상승, 인건비 상승 등 공급을 어렵게 만드는 요인이 한꺼번에 밀려들고 있다는 것이다.
실제로 현장에선 원자재 가격 상승 등으로 인해 공사비 분쟁이 벌어지는 상황이다. 철근·콘크리트연합회 등이 파업을 예고하고 나선 것이 대표적이다. 큰 주목을 받고 있지 않지만 지가 상승세 역시 멈추지 않고 있다.
한국부동산원에 따르면 2020년 3.68%였던 전국 지가 상승률은 2021년 4.17%로 상승했고, 올해 1분기 역시 상승세가 이어지고 있다.
이 대표는 향후 부동산시장은 '정상화'의 과정일 것이라며 남들이 찾지 않는 상품에서 수익을 기대하는 우를 범하지 않아야 한다고 당부했다.
그는 "무주택이든 다주택이든 방법은 열려 있으나 이상한 것만 고르지 않으면 된다. 매수하기 쉬운 가격이라고 움직일 생각은 버려야 한다"고 했다.
[특별취재팀 = 문일호 차장(팀장) / 박윤예 기자 / 이석희 기자 / 진영화 기자 / 최근도 기자 / 명지예 기자]
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