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[건설] 조금은 나아지는 분위기

분석리서치 | 현대차증권 김승준 | 2021-10-15 11:12:37

가계부채 대책 발표 예정

- 지난 9월부터 가계부채 총량관리로 집단대출(중도금대출, 잔금대출)과 전세대출을 받지 못하는 상황이 발생. 이에 따라 착공 및 분양 지연에 대한 시장의 우려가 있었음

- 하지만, 10월 들어 부동산(주택)에 대한 분위기가 조금씩 풀리고 있는 상황

- 먼저, 10월 한국은행 기준금리가 동결. 가계부채 증가에 대한 부담은 여전하고, 유동성에 대한 우려가 있었지만, 경기 지표 우려에 따라 다음달로 연기.

- 여기에, 금융위원회 등 금융당국은 다음주 가계부채 보완 대책 발표 예정. 전세 대출 등에도 원리금 상환 등으로 DSR(총부채원리금상환비율)로 관리할 것으로 전망. 하지만, 무주택 실수요자에 대한 보호방안도 기대. 고승범 금융위원장은 가게부채증가율 연간 목표치 6% 이상 증가하더라도 전세대출에 대해 용인하겠다고 밝힘. 또한, 연말까지 집단대출이 중단되는 일이 없도록 관리할 계획. 이에 따라 하반기 대출 문제로 인한 착공 지연등에 대한 우려는 상당부문 소멸


4분기 분양이 향후 주택 센티의 KEY

- 현재 대형 주택주들을 중심으로 주가가 부진한 이유는 기대 대비 낮은 분양 수치 때문

- 특히 대형주의 경우 도시정비(재건축, 재개발)의 비중이 높은데, 도시정비의 경우 분양가 상한제로 인해 조합들이 분양을 미루고 있는 상황. 이에 따라 분양 달성률이 저조

- 하지만, 연말까지 부동산114에 따르면 약 15만가구가 4분기 전국에서 분양할 예정. 현재 8월말까지 20만가구가 분양했음을 감안하면 연말에 많은 물량이 대기하고 있는 상황

- 대형사들의 분양계획을 보더라도 10월에만 약 3.6만세대(현대건설, GS건설, 대우건설,HDC현대산업개발)이 대기 중

- 연말까지 분양 소화시, 분양 증가에 따른 실적 증가라는 기존의 투자포인트가 유효

- 대출에 대한 규제(집단대출)가 없어질 것을 감안하면, 충분히 연말까지 분양이 진행될 것으로 전망

- 현대건설, GS건설, HDC현대산업개발은 목표 달성 가능성이 높음

- 대우건설은 기존 3.5만세대에서 3.0만세대로 목표를 낮춤


현 국내 부동산 상황의 특수성을 고려할 필요

- 부동산 센티에 대한 뉴스: 중국 부동산 기업의 유동성 문제(그림자금융)는 국내와 상황이 다름

- 현재 상황의 특수성: 1)분양가 상한제로 인한 100% 청약 분위기, 2)과거와 다른 건설사 보증

- 1)부동산 가격이 상승할거라고 전망하는 상황에서 현 시세보다 낮게 분양되는 상황은 100% 청약이라는 결과를 낳음. 이에 따라 미분양 혹은 미입주로 인한 유동성 리스크는 없는 상황

- 2)건축비 등 프로젝트파이낸싱(PF)의 경우, 건설사는 과거와 다르게 '연대보증'이 아니라 '책임준공'의 형태로 진행. 이에 따라 건설사는 건물만 완공하면 대출에 대한 책임이 과거와 다르게 없음

- 현재 순수하게 펀더멘탈에 영향을 미치는 부분은 1)분양과 2)자재가격임. 연말분양과 내년 자재가격에 대한 전망이 향후 건설(주택주)에 대한 분위기를 결정


 
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