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신한알파리츠(293940) 리파이낸싱을 통해 줄여가는 리스크

종목리서치 | 이베스트투자증권 김세련 | 2022-05-09 14:14:06

2조원 자산 규모의 우량 오피스 리츠

신한알파리츠는 지난해 자리츠를 통해 와이즈타워를 추가 매입하면서, 투자자산 규모 2.1조원의 총 7개 오피스빌딩을 투자하는 오피스 리츠가 되었다.

투자하고 있는 오피스 빌딩의 평균 임대율은 96.6%로, 오피스빌딩 자연 공실률 5%를 고려할 때 상당히 양호한 수준의 임대율을 기록하고 있다.

신한알파리츠의 오피스 빌딩 임차 업종을 면적 기준으로 살펴보면, 비중 1위는 금융 및 보험업, 2위는 소프트웨어 개발업으로 두 업종이 임차 면적의 절반 가량을 차지한다.

나머지 50%는 게임, 제조업 등 다양한 임차 업종을 고루 보유하고 있어 코로나19에도 비교적 분산된 임차 포트폴리오를 통해 리스크를 방어할 수 있었다.

면적 기준 임대차계약 만기 도래 역시 2028년이 가장 높아, 단기적으로 공실 리스크는 제한적으로 판단하고 있다.




성공적 리파이낸싱, 금리 인상 리스크 감소

지난해 보고서를 통해 금리 인상 기조에도 불구하고 매년 오피스 빌딩의 공정가치가 증가할 가능성이 높아, 이는 담보가치 상승에 따른 자연스러운 리파이낸싱으로 이어질 가능성이 높다고 언급한 바 있다.

신한알파리츠는 올해 2월 감정평가를 통해 삼성화재 역삼빌딩과 와이즈타워의 상향된 공정가치를 반영한 바 있으며, 최근 시행한 유상증자 1,565억원을 통해 두 물건을 보유하고 있는 자리츠의 유상증자에 참여하여 각 리츠의 우선주 소각 또는 후순위 대출 상환 자금으로 사용할 예정이다.

이러한 리파이낸싱을 통해 조달비용 상승 리스크를 감소시킴과 동시에 자리츠의 대출 상환에 따른 배당 재원의 증가까지 기대할 수 있다는 점은 긍정적이다.




신한알파리츠 일간챠트

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