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[건설] 6월 분상제개편안이 중요 변곡점이 될까

분석리서치 | 키움증권 조영환 | 2022-06-10 13:27:20

공사비 상승으로 상반기 분양이 다소 부진한 흐름

>> 상반기 주택 분양은 정비사업지를 중심으로 분양이 지연되면서, 연초 예상했던 42만 세대 대비 다소 부진한 흐름(1~5월 15.5만 세대).
>> 원자재 가격 상승으로 증가한 공사비가 분양가에 반영이 원활하지 않다는 점이 가장 큰 요인 중 하나. 때문에 조합들이 추가분담금 납부를 포기하고 분양을 미루는 사업장들이 발생.
>> 현재 국내 대부분 지역이 분양가상한제, HUG고분양가 심사제 적용을 받기 때문에 공사비 상승분을 합리적으로 분양가에 반영하는 것이 제한적인 상황(ex. 분양가상한제 건축비 매년 3/1, 9/15 두 차례 고시).


6월 중 분상제개편안 발표, 정부의 주택공급 의지 확인

>> 정부는 사태를 인지하고 증가한 공사비를 분양가에 합리적으로 반영할 수 있도록 6월 중으로 분양가상한제, HUG고분양가심사제 등의 개편안을 발표할 예정
>> 아직 확정된 바는 없으나 1) 6월 기본형건축비 재조정, 2) 조합원 이주비, 금융이자 등을 가산비로 인정, 3) 정비사업 공사표준 계약서 개정 등이 고려되고 있음.
>> 만약 위의 내용들이 현실화된다면 하반기에는 전반적으로 분양가가 상승하면서 그 동안 지연됐던 사업장들의 분양이 대거 이뤄질 가능성 높음.


정비사업 분양 증가 가능성 有, 대형건설주 위주 접근 필요

>> 다만 분양가가 상승하게 될 경우, 분양 수요 하락에 따라 발생하는 미분양리스크를 염두에 둘 필요가 있음.
>> 그럼에도 주요 수도권 지역(직주근접)은 공급부족이 이어지면서 여전히 견조한 분양 수요를 보일 것으로 판단(서울 입주세대 21년 3.2만 → 22년 2.2만 → 23년 2.4만).
>> 또한 분양가가 상승한다면 수익성이 개선된 수도권 정비사업지들의 분양이 점차 늘어날 가능성도 존재.
>> 대형건설주 위주의 접근이 필요한 시기로 판단. 1) 브랜드 수요가 견조해 미분양리스크가 비교적 낮고, 2) 높은 공사비 협상력으로 수익성 방어에 비교적 유리하며, 3) 정비사업 중심의 주택공급 국면에서 높은 수주 경쟁력이 부각될 가능성이 높기 때문.


 
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