도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제49조에 따르면, 정비사업 조합은 민법 상 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다.

민법상 사단법인이란 일정한 목적을 위해 사람들이 모여 주무관청의 허가를 받아 설립한 단체다.

정리하면, 정비사업 조합은 ‘토지 등 소유자’인 주민들이 모여 시행 사업을 영위할 목적으로 결성한 사단법인이다.

조합원이 각자의 대지지분을 현물출자해서 사단법인의 자본금을 만들어 내며, 민간 시행사처럼 택지를 사서 소유권을 확보할 필요없이 시공사만 선정하면 일련의 과정을 거쳐 사업을 진행할 수 있다.

조합의 핵심 수익원은 분양매출, 분양매출은 분양가가 결정

모든 시행사가 그렇듯 조합의 가장 큰 매출은 분양매출이다.

분양매출을 늘리는 방법은 높게(Q) 지어 비싸게(P) 파는 것이다.

이 중 핵심은 비싸게 파는 것이다.

높게 짓는 것은 한계가 있기 때문이다.

용도지역별로 대지의 용적률, 건폐율 상한은 이미 정해져 있고, 지자체에서 정한 층수 규제도 있다.

조합의 대지 중 일부를 주무관청에 기부채납하거나 일반분양 세대 중 일부를 공공임대, 분양 분으로 구성해 주거지역 종을 상향할 수 있지만 기본 옵션 같은 전략이다.

분양가상한제는 실비만 고려해 판매가격을 책정하는 방법론

분양가상한제는 분양가를 산정하는 방법론을 정한 제도다(주택법 제57조). 제도에서는 조합원들이 출자한 땅값(택지비)과 아파트를 짓는데 들어간 공사비(건축비)만 고려해 분양가를 정하도록 하고 있다.

택지비는 표준지공시지가 기준으로 감정평가업자 2인이 행한 감정평가를 반영하고, 공사비는 국토교통부에서 반기마다 고시하는 기본형 건축비 상한액안에서 정해진다.

이는 실비만 고려해 판매가격을 책정하는 개념이다.

주변 아파트 시세를 반영하지 못하기 때문에 분양가상한제가 민간택지로 확대적용되기 시작한 2019년 8월 이후 전국 신축 아파트 분양가는 하락하기 시작했고 천정부지로 솟은 실거래가를 한참 밑돌았다.

정비사업지 공급을 지연시킨 주 요인

관리처분을 마친 서울권 정비사업지의 공급이 지연되는 이유는 분양가를 확정하지 못했기 때문이다.

택지비 감정을 끝내고 조합에서 분양가를 결정해도 주택도시보증공사(이하 HUG)의 고분양가 심사를 통과하지 못하면, 분양보증을 받지 못해 공급 시기에 대한 논의는 다시 원점으로 돌아오게 된다.

지난해말부터 아파트 공급 시점을 앞당기기 위한 정부의 노력이 지속되고 있지만 효과는 없었다.