뉴스 > 증권사리포트
확대확대 축소축소 프린트프린트 목록목록

[건설] 아파트 미분양에 대한 소고

분석리서치 | 한국투자증권 강경태 장남현 | 2022-07-20 13:20:55

준공 전 미분양 물량 증가세

아파트 미분양 물량이 증가하고 있다.

2021년 12월 10,261세대였던 전국의 준공 전 미분양 아파트 규모는 2022년 5월 기준 20,545세대로 5개월 간 2배 증가했다.

45,000세대 내외를 유지해온 2019년에 비해 과반이지만, 지금 추세를 유지한다면 그 수준에 도달하는 것은 시간 문제다.

악성 재고로 남을 수 있는 준공 전 미분양 물량이 증가하는 이유는 두가지다.




준공 전 미분양 규모 증가 이유 I. 분양가의 상승

첫째, 분양가가 상승했다.

분양가상한제를 민간택지로 확대 적용한 이후 신축 분양가는 구축 실거래가를 하회하기 시작했다.

이는 청약 수요를 불러 일으켰고, 준공 전 미분양 아파트는 한 때 5,007세대까지 감소했다.

그러나 거래량 감소로 구축아파트 실거래가가 평당 1,770만원에서 멈춘 사이에, 신축 분양가는 13.3% 상승하면서 둘의 차이는 좁아졌다.

지난 6월에 발표한 새 정부의 분양가상한제 개편안이 7월 15일부터 시행된 만큼 신축 아파트 분양가는 상승 추세를 이어갈 것이다.




준공 전 미분양 규모 증가 이유 II. 입주 물량의 증가

둘째, 입주 물량이 증가했기 때문이다.

서울, 경기, 인천 등 수도권을 제외한 지방에 해당되는 사례다.

실제 거주할 수 있는 신축 아파트가 시장에 다량 공급되면서 실수요자들이 아파트 청약보다 구축 거래로 옮겨가는 것이다.

팔겠다고 내놓는 아파트가 많아질수록 실수요자가 우위인 시장이 되고, 호가를 낮춰 거래되기 시작하면서 분양가와 실거래가 간 차이는 줄어들게 된다.




건설사 주택 공사 마진과 연관된 것은 준공 후 미분양 규모

그러나 준공 전 미분양은 악성 재고가 아니며, 건설사 주택 공사 마진과 연관이 없다.

건설사 공사 마진과 연관된 것은 준공 후 미분양 규모다.

수분양자들의 분양대금으로 공사비를 지급받는 분양불 사업장에서 미분양이 발생하면, 매출을 인식하면서 발생한 공사 미수금이 해소되지 않고 장부에 남게 된다.

준공 시점까지 미분양 재고가 남아있으면, 대주단에 비해 재고 청산 순위가 밀리면서 미수금 잔액의 대손 리스크가 발생하게 된다.

10~20%를 남겨온 건설사 주택 마진율이 2014년에 한자릿수 초반으로 하락한 것은 준공 후 미분양이 늘어났기 때문이다.




아파트 공사비 대손 리스크 반영하기에 이른 시기

미분양으로 인한 아파트 공사비 대손 리스크를 실적 추정치에 반영하기에 아직 이르다고 판단한다.

준공 전 미분양 물량을 해소할 수 있는 시간과 전략이 남아있기 때문이다.

한가지 방법은 분양가를 낮춰 시행사의 사업수지를 일부 조정하는 것이다.

평당 분양가 1,500만원, 35평 아파트 1,000세대 사업지를 설정해 이를 실험했다.

이 사업지의 시행사 분양수익은 5,250억원이며, 총 4,200억원의 비용을 들여 마진 20%를 남길 수 있다.

총 비용의 50%인 2,100억원은 직접공사비이자 시공사가 시행사와 분양불로 계약한 도급비다.

시행사 사업수지를 엄격히 지켜야 한다면, 준공 후 미분양 물량이 100세대(분양률 90%)만 남아도 미수금 대손으로 인해 시공사의 공사 마진은 9%p이상 하락한다.




분양가 조정을 통해 준공 전 미분양 해소 가능

그러나 분양가를 낮춰가며 마케팅 할 경우 남아 있는 미분양 아파트는 주인을 찾아갈 가능성이 높다.

분양 개시 후 특정 기간 동안 달성한 분양률을 기준으로 PF대출 계약서 상에 할인분양 조건이 명시되기 때문에, 대주와 시공사의 요구가 있으면 할인 분양은 가능하다.

시행사의 사업수지는 기존 계획 대비 감소하지만, 재고를 남기지 않고 준공 전에 해소하는 것이 대주와 시공사 등 사업 참여 주체 모두에게 득이라는 것은 자명한 일이다.




 
관련 리포트 목록보기
롯데하이마트(071840) 성장 돌파구 마련에.. 15:54
호텔신라(008770) 슬픔은 이젠 안녕 15:52
DL건설(001880) 실적은 양호, 아쉬운 분양.. 15:50
아모레퍼시픽(090430) 체질 개선 지속 중 15:47
현대무벡스(319400) 물류자동화 수요 확대.. 15:45

 
로그인 버튼
ID찾기 회원가입 서비스신청  
 
최근조회 탭 보기관심종목 탭 보기투자종목 탭 보기
09.29 15:59    실시간신청     최근조회삭제  
종목명 현재가 전일비 등락률
코스피 2,170.93 ▲ 1.64 0.08%
코스닥 675.07 ▲ 1.2 0.18%
종목편집  새로고침 


(주)매경닷컴 매경증권센터의 모든 내용은 정보를 제공하기 위한 것이며, 투자권유 또는 주식거래를 목적으로 하지 않습니다.
본 사이트에 게재되는 정보는 오류 및 지연이 있을 수 있으며 그 이용에 따르는 책임은 이용자 본인에게 있습니다. 또한 이용자는 본 사이트의 정보를 제 3자에게 배포하거나 재활용할 수 없습니다.