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신한서부티엔디리츠(404990) 탄탄한 스폰서, 안정적인 영업환경, 우수한 파이프라인

종목리서치 |  | 2022-06-22 11:05:18

국내에서 처음으로 호텔을 편입한 복합 리츠

신한서부티엔디리츠는 복합 리츠다.

기초자산은 리테일과 호텔 자산이다.

4기 반기(2022년 3월말) 기준 AUM 5,683억원 중 3,875억원(68.2%)을 리테일, 1,808억원(31.8%)을 호텔이 차지하고 있다.

자기관리형인 모두투어리츠를 제외하면, 상장 위탁관리리츠 17개 중에 처음으로 호텔을 편입했다는 점이 특징이다.

부동산개발 및 운영사인 서부티엔디가 최대주주이자 스폰서로 참여하고 있으며, 스폰서가 보유한 인천 스퀘어원이라는 복합 쇼핑몰을 현물 출자 받아 설립됐다.

실물자산을 직접 편입한 인천 스퀘어원과 달리 호텔은 자리츠를 통해 편입했다.

편입 호텔은 용산 드래곤시티의 3개동 중 그랜드머큐어 레지던스 호텔(32개층, 202실)인데, IPO 공모 신주를 발행해 확보한 자금으로 자리츠에 출자해 매입을 마쳤다.




안정적인 임대료 수취 환경

임대료 수취가 안정적이다.

편입 자산의 임차가능면적 전체를 스폰서가 마스터리스(Master lease, 책임임대차)해 고정 임대료를 지급하기 때문이다.

인천 스퀘어원은 지하 1층(홈플러스 장기 임차)을 제외한 모든 면적을 서부티엔디가 임차하고 있으며, 판매 점포별로 전대 계약을 맺어 리츠에 지급할 임대료를 마련한다.

스폰서의 전대료에 상관없이 분기별로 리츠에 지급하는 임대료는 47억원으로 고정이며, CPI 인상률에 연동해 매년 5%안에서 인상된다.

그랜드머큐어는 스폰서가 마스터리스해 호텔 체인 브랜드와 프랜차이즈 계약을 맺고 운영하는데, 월 8.1억으로 최소보장임대료가 정해져 있어 팬데믹 이후에도 영업수익은 꾸준히 유지됐다.




스폰서 보유 부지 개발로 성장성도 확보

안정적인 임대차 구조와 더불어 자산 규모 면에서 향후 성장성도 갖췄다.

보유부지를 활용한 스폰서의 개발 프로젝트 진행, 해당 개발 물건을 편입해 리츠의 AUM을 늘려가는 방향이다.

인허가를 진행중인 용산 나진상가 부지를 시작으로 신정동 화물터미널 부지, 인천 스퀘어원2 부지 등을 용도에 맞게 개발할 예정이다.

원재료인 땅을 이미 확보한 개발 자산이기 때문에 실물 자산을 시장에서 매수하는 것에 비해 양호한 수익률(NOI yield)을 달성할 것이다.




신한서부티엔디리츠 일간챠트

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