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[상업은행] 10월 부동산 및 금융 시장 동향과 전망-비아파트 부동산 시장 과열 어디까지 지속될까?

분석리서치 | 키움증권 서영수 | 2021-11-17 11:34:12

금융당국의 대출 규제로 아파트가격 상승률이 어느 정도 진정되고 있다.

그러나 투자심리가 위축된 것이 아니라 다세대주택 등 기타 주거용 부동산과 상가, 토지, 공장 등 수익형 부동산으로 이전 확대된 것이다.

이번에도 정부 규제가 부채의 위험을 키운 규제의 역설 현상이 나타났다.

아파트보다 거래가 적고 변동성이 큰 열위 부동산 시장의 과열은 임대사업자 및 중소법인 대출의 부실화 위험을 초래할 수 있어 주목할 부분이다.




대출 규제 영향으로 아파트 매매시장 진정 국면 진입

신용대출, 전세자금대출의 금리 인상, 대출 한도 축소 등 금융당국의 대출 규제 강화로 아파트 매매시장이 안정국면에 진입. 대출 규제 강화로 임대차 3법 적용으로 부여된 계약갱신청구권 적용이 늘어나면서 전세가격이 안정화된 탓임. 다만 상대적으로 수급 여건이 취약한 부울경 지역의 약세 반전 가능성이 높아지고 있음. 2019년 상반기와 같은 국내 주택시장의 취약성을 보여주는 대표적인 사례의 재현 여부를 주목할 필요할 필요가 있음.


정부 정책이 비아파트 부동산 시장 과열을 초래

금융당국의 규제 강화로 아파트 매매시장은 안정화된 반면 다세대주택, 오피스텔 등 비아파트 주거용 부동산 매매시장, 상가, 토지, 공장 등 수익형 부동산 시장의 과열 현상은 갈수록 심화되고 있음. 아파트 투기수요의 이전 현상과 함께 정부의 공급 확대 정책 선회 영향으로 토지의 투자가치가 늘어난데다 금융당국의 규제 빈틈이 만든 결과로 판단됨. 비아파트 주거용 부동산은 갭투자를 이용한 고위험 투자 비중이 높으며, 수익형 부동산은 LTV가 아파트 대비 두배 이상 높아 향후 부실화 위험이 높은 것으로 판단됨.


구조조정에 대비한 충당금 적립 기준 변경 대비할 필요 있음

이번과 과거의 차이점은 은행 주도로 부채 구조조정을 추진해 1) 시기를 은행이 감내할 수 있게 점진적으로 진행하고 2) 구조조정 비용을 가격(금리, 수수료)에 반영할 수 있다는 점임.

그럼에도 최근 주가가 약세를 보이고 있는 것은 연말에 구조조정 과정에서 발생할 수 있는 위험을 대비하기 위한 추가적인 자본 확충 가능성을 염두해두고 있기 때문으로 풀이됨. 자본 확충 방식은 충당금 적립 확대 방식과 자본비율 규제 방식이 있으며 본질적 부채 구조조정을 위해서는 충당금 적립 기준의 변경을 통한 대규모 충당금 적립이 필요한 시기로 판단. 동 정책은 단기적으로 주가에는 부정적일 수 있지만 은행의 손실 흡수 능력을 제고해 장기적인 배당성향을 제고할 수 있다는 점에서 긍정적 측면도 적지 않음. 은행업종에 대한 비중 확대 의견을 유지함.


 
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