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[건설] 국민 주거안정 실현방안 발표(8/16)

분석리서치 | 한화투자증권 송유림 | 2022-08-17 14:15:16

국민 주거안정 실현방안 발표: 가격 안정을 넘어선 주거 안정 실현

윤석열 정부의 부동산 공급 대책이 발표됐다.

향후 5년 간 270만 호 주택공급(연평균 54만 호, 인허가 기준)에 대한 청사진이 마련됐다.

다양한 규제 합리화와 절차 단축 등을 통해 민간 주택공급을 활성화하는 동시에 공공택지 등의 안정적 공급 기반도 지속적으로 확충해 주거향상 수요, 1~2인 가구 증가 및 주택 멸실 등으로 인한 주택 수요에 안정적으로 대응해 나갈 계획을 밝혔다.

지역별로는 수요가 가장 많은 서울 50만 호(지난 5년 간 32만 호 공급)를 포함한 수도권에 158만 호를 공급하고, 사업유형별로는 정비사업과 공공택지를 통해 각각 52만 호, 88만 호를 공급(주요 사업 140만 호)한다.

향후 층간소음 저감 개선대책(8월), 재건축 부담금 감면대책(9월) 및 청년 주거지원 종합대책(9월) 등 세부 내용을 담은 후속 대책을 연이어 발표하는 한편, 추가 신규택지 발표(10월), 청년 원가주택 등 사전청약(12월) 및 민간 분양 新모델 택지공모(12월), 민간도심복합 사업 공모(‘23년 상반기) 등을 통해 개별 사업도 조기에 구체화 해나갈 계획이다.

이번 정책 발표에 있어서 긍정적인 부분은 과도한 규제의 정상화, 불합리한 절차 개선 등을 통해 민간을 중심으로 한 도심지역 공급 확대에 초점을 맞추고 있다는 점이다.

단순히 “많은 공급”을 지향하기 보다는 “좋은 공급”이 더욱 중요하다는 것이다.

그렇기에 도심지역 공급을 위한 첫번째 방안으로 재개발재건축 사업 정상화를 꼽고있으며, 이를 위한 신규 정비구역 지정 촉진, 재건축부담금 감면, 안전진단 제도개선, 신탁사의 정비사업 참여 활성화 등도 함께 제시됐다.

규제 완화의 강도나 실행의 여부를 떠나 그 방향성에 대해서는 옳다는 판단이다.




긍정적인 정책 방향성, 아쉬운 매크로 환경

그럼에도 불구하고 주택공급 정책의 효과가 크지 않을 것으로 예상하는 가장 큰 이유는 매크로 환경에 있다.

금리의 가파른 상승과 매매가의 정체, 매매거래량 급감 등으로 분양시장 분위기가 위축되면서 민간 개발사업의 감소를 우려하고 있기 때문이다.

수주로는 신규주택 부문이 여기에 해당되는데 특히, 이 부문이 최근 2년 간의 수주 증가와 분양 증가, 건설사 실적 증가를 모두 이끌어왔던 만큼 향후 이 부문의 감소가 얼마나 큰 지 여부가 전체 공급량 추이를 결정짓게 된다.

270만 호의 공급 효과를 감퇴시키는 요인이다.

물론 공급 계획의 실현 여부에 대해서도 확신하기 어렵다.

민간 중심의 공급 확대를 계획하고 있는 만큼 지금의 분양시장 분위기를 감안하지 않을 수 없고, 특히 정비사업의 경우 원래 사업을 진행하는데 상당한 시간이 소요되기 때문에 주택 공급 속도에 있어 불확실성이 크다.

정책 내용상 공급의 기준이 인허가인 점도 고려해야할 부분이다.

더군다나 주택 가격에 대한 전망이 밝지 않고 대출에 대한 부담이 큰, 즉 수요가 예전만큼 탄탄하지 않은 현 시점에 대규모 공급 정책이 마냥 반갑지 않은 것도 사실이다.

당분간은 매크로 환경이 호전되고 주택 시장에 대한 우려가 걷히길 기다리는 동시에 실제 분양공급 성과를 면밀히 체크해나갈 필요가 있다는 판단이다.




눈에 밟히는 낮아진 주가

상반기 건설업 주가는 여러 악재와 자재 가격 상승에 따른 원가 이슈 등으로 부진했다.

다만, 2분기 실적 마무리 후 실적에 대한 우려가 일단락되면서 주가가 바닥을 찍은 상황에 최근 해외 관련 긍정적 소식이 더해지면서 주가도 반등을 나타냈다.

여전히 밸류에이션 부담은 부재하지만 국내 주택시장에 대한 전망이 밝지 않은 만큼 탄력적인 밸류에이션 반등을 기대하기는 어렵다고 판단한다.

대형건설사의 경우 도시정비 시장에서의 입지가 굳건하고 상당 규모의 수주를 이미 확보하고 있다는 점에서 정부의 도시정비 규제 완화 스탠스는 긍정적이지만 분양시장의 분위기가 악화된다면 대형사라 하더라도 Q(분양)의 증가를 확신하기 어렵다.

건설업의 투자포인트를 국내에서 해외로 옮겨가는 가장 큰 이유다.

이번 부동산 정책 발표에서 신탁사의 역할 확대가 부각됐다는 점은 주목해 볼만 하겠다.

도시정비 사업이 장기화되는 문제를 보안하기 위해 신탁사의 정비사업 참여를 활성화(현재 신탁방식 비중 4%)하기 위한 제도 개선을 언급했으며, 민간도심복합 사업도 리츠나 신탁을 활용한 추진 방식을 제시했다.

도시정비나 리츠 사업은 신탁사가 사업 다각화 측면에서 추진해오고 있던 사업인 만큼 이들의 활성화는 신탁사에 분명 기회요인이다.

최근 미분양 증가, 개발사업 위축 등 부동산 시장 전반에 대한 우려로 주가 하락이 컸으나 2분기 실적도 양호했고, 하반기 실적 전망도 나쁘지 않다.




 
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