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[稅테크 가이드] 농업외 용도로 농지 전용때 세금 꼼꼼히 따져야
농지법은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정한다. 이를 통해 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성을 향상시킴으로써 경제의 균형 발전과 국토 환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

따라서 농지에 관한 권리 행사에는 필요한 제한과 의무가 따른다. 농지를 다른 용도로 변경하는 것은 법률에 의해 엄격히 제한된다. 이를 위해 시도지사는 농업진흥구역을 지정할 수 있으며 농업진흥구역에서는 농업이 아닌 토지 이용행위가 제한된다.

농지를 농업이 아닌 목적으로 전용하려는 경우에는 농림축산식품부 장관의 허가를 받아야 한다. 다만 농업인의 주택용지로 전용하는 등 법률이 정한 일정한 용도로 전용하는 경우와 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 의한 허가를 받은 경우에는 용도를 전용할 수 있다.

그런데 허가를 받아 농지를 다른 용도로 전용할 때는 일정한 비용이 발생한다.

첫째는 농지보전부담금이다. 농지전용부담금은 농지의 보전·관리와 조성을 위해 사용된다.

농지보전부담금은 해당 농지 개별공시지가의 30%와 ㎡당 5만원의 상한금액 중 적은 금액이다. 예를 들어 면적이 2000㎡이고 ㎡당 개별공시지가가 1만원인 경우 2000만원의 30%인 600만원이 부과된다.

개별공시지가가 20만원이라면 한도 5만원(20만원의 30%인 6만원과 한도 5만원 중 적은 금액)으로 1000만원이 부과된다. 이때 ㎡당 금액은 부과기준일 현재 가장 최근에 공시된 개별공시지가가 된다. 부과기준일은 개발행위허가의 경우 인허가나 형질변경을 신청한 날 등이 된다.

농지전용부담금과는 별개로 농지의 전용에 따라 지목이 변경되는 경우 취득세도 내야 한다. 즉 토지의 지목을 변경함으로써 그 가액이 증가하면 취득으로 본다.

이때 취득세는 지목 변경 후 시가표준액에서 지목 변경 전 시가표준액을 뺀 금액에 2.2%의 세율을 곱한 금액이다. 다만 판결이나 법인의 장부로 비용이 입증되면 그 비용에 2.2%를 곱한 금액이 된다. 이때 취득 시기는 지목이 실제 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날이다.

농지법은 법이 정하는 절차에 따라 법이 허용하고 있는 범위 내에서 농지의 개발이 이뤄져야 함을 규정하고 있다. 또한 개발에 따른 전용이 이뤄질 때는 취득세와 같은 세금은 물론 개발되는 만큼의 부담금을 부과하여 다른 농지의 보전과 관리에 사용된다.

개발이 이뤄질 때는 절차에 따라 진행해야 하고 이에 따른 세금과 부담금을 납부해야 할 의무가 있다. 의무를 지키면서 하는 것을 투자라고 하며 그러지 않은 것을 투기라고 한다. 부동산 투자를 할 때도 항상 법규를 준수하고 내야 할 세금을 내면서 해야 한다는 사실을 명심하자.

[우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장]
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2021-10-15 04:03:02 입력

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