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부울경도 거품 꺼진다…전철·산단 옆 아파트 하락장 버틸 효자
◆ `살집팔집` 고종완의 부동산 가치분석 / 부울경 슈퍼아파트 어디 ◆

지난 10월 이후 부동산시장의 움직임이 심상치 않다. 집값이 출렁이고 있다. 금리 인상과 초강력 대출 규제로 거래가 급감하고, 매수심리가 약화하고 매도세가 증가함에 따라 집값 상승폭이 둔화되고 있다. 주택 관련 주요 지표인 거래량 감소와 일부 지역 아파트 매매가격은 국지적으로 하락 조짐을 나타내고 있다. 아직은 일시적 조정인지, 추세적 전환인지는 불확실한 상황이다. 몇 가지 전조현상만으로 섣불리 단정할 순 없겠지만 2021년 4분기 주택시장은 경기순환변동 주기로 볼 때 고점 국면으로 관측된다. 특히 상승 진원지인 서울, 세종시 등은 10~20% 거품이 축적된 상태로 추정된다.

이에 따라 정부의 구두 개입도 분주해지고 있다. 조만간 집값이 안정될 수 있다는 희망 섞인 예측이 나온다. 1986년 통계 작성 이후 국내 주택 경기는 9~12년을 주기로 5~7년 상승하면 4~6년 하락하는 중장기 사이클이 발견된다. 올 4분기 현재 주택시장은 확장 국면으로 2014년부터 본격 상승한 지 7년째 되는 지점으로 고점과 변곡점을 맞고 있는 것으로 추측된다. 신체에 비유하면 이미 어깨를 넘어선 상태로 "무릎에서 사서 어깨에서 팔라"는 투자 격언을 염두에 둬야 하는 때가 아닌가 싶다.

이쯤 해서 합리적 의사결정을 위한 세 가지 결론이다. 시기적으로 연말까지는 주택시장 흐름과 영향 요인, 지표 추이를 종합적으로 관찰할 필요가 있다는 점, 내년 대선이 시장의 분수령이 될 수 있다는 점, 시장 변화에 대응해 내 집 마련 전략을 새롭게 짤 필요가 있다는 사실이다. 부울경(부산·울산·경남)의 동태를 놓쳐서는 안 된다. ◆ 부울경 의 미래는? 급락에도 끄떡없을 슈퍼아파트

부울경의 부동산시장은 전반적으로 매매, 전세 모두 상승 흐름이 이어지고 있다. 지난 10월 28일 한국부동산원에 따르면, 10월 전국 시·군·구에서 아파트값 상승률이 가장 높은 곳은 강원 속초, 경기 오산에 이어 경남 창원시 마산합포구와 성산구, 부산 기장군이 차지했다. 부산과 창원 지역 상승폭이 큰 이유는 주택시장의 장기간 고공행진으로 수도권 집값 급상승에 따른 풍선효과, 확산 추세에다 `키맞추기` 현상이 복합적으로 작용한 때문이다. 미래를 둘러싼 전망은 명암이 교차하고 있다. 수도권과 마찬가지로 거래량 감소, 상승폭 둔화가 뚜렷하다. 지역별 양극화와 더불어 조만간 하락세로 전환될 것이라는 예측에 무게감이 쏠리고 있다. 지금 뜨고 있는 부울경의 미래 운명은? 미래 가격은 현재 가격보다는 해당 지역의 성장 잠재력과 미래가치에 달려 있다고 하겠다. 지역별로 뜯어보자.

첫째, 부산 지역은 조정대상지역 지정 이후 해수동남(해운대·수영·동래·남구) 등 인기 지역에 대한 수요는 여전하지만 매수세 감소 속에 호가만 오르고, 외곽 지역 거래만 일부 살아 있다는 분석이다. 2023년까지 입주물량이 많아 2022년 이후엔 안정 국면 혹은 조정이 예상된다. 미래가치 핵심 요인으로 부산지하철 5호선(2025년 개통 예정), 양산도시철도(2023년 개통 예정), 동해선 광역전철 연장(2023년 개통 예정), 오륙도선 트램 운행(2022년 개통 예정), 부산 만덕~센텀 대심도 고속화도로(2024년 개통 예정), 부전~마산 복선전철(2022년 개통 예정), 국제산업물류도시 조성(2023년 완공 예정), 명지국제신도시(2022년 완공 예정), 부산북항재개발사업(2022년 완공 예정) 등이 있다.

둘째, 울산 지역은 대출 규제 여파로 투기 수요가 빠지면서 전세 거래만 이뤄질 뿐 매매시장은 급격히 얼어붙고 있다. 매수세는 감소하고 매물 건수는 늘고 있다. 지난해 말 집값 급등으로 조정대상지역으로 지정된 이후 1년째 거래절벽에 시달리고 있다. 급매물만 소화되는 관망세가 이어지고 있어 조정이 임박한 상황이다. 미래가치 핵심 요인으로 동해선 광역전철 연장(2021년 말 개통 예정), 울산 트램(2027년 개통 예정), KTX울산역세권복합개발(2025년 완공 예정), 혁신도시·공공기관 이전, 장현도시첨단산업단지(2022년 완공 예정), 울산미포국가산업단지 개발 추진 등이 있다.

셋째, 창원을 비롯한 경남 지역은 신규 공급 감소와 지역경제 활성화로 부동산 경기 회복세가 완연하다. 5년 전만 해도 조선·자동차 등 주력 산업이 침체하면서 미분양 물량이 넘쳐났다. 하지만 올해 이후 사정이 달라졌다.

미분양 우려가 해소되고 재건축, 리모델링 사업에 대한 기대감도 커지면서 노후 단지 몸값이 치솟고 있다. 부동산은 수급과 지역경제 활성화와 밀접한 상관관계가 있다. 미래가치 핵심 요인으로 부전~마산 복선전철(2022년 개통 예정), 창원현동 공공주택지구(2022년 완공 예정), 스타필드 창원(2023년 개장 예정) 등이 있다.

끝으로 향후 부동산 경기가 하락 내지 급락세로 전환하고 집값이 내릴 때도 끄떡없이 살아남을, 투자 가치가 높은 아파트 단지는 어디일까. 새로 아파트를 구입하거나 갈아타기를 희망하는 실수요자를 위해 아파트 감별사 `살집팔집`에서 추천하는 살기(live) 좋고, 사기(buy) 좋은 `슈퍼 아파트`를 소개한다.(표1, 표2, 표3 참고)

[고종완 한국자산관리연구원장 한양대 부동산융합대학원 특임교수]
[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

2021-11-19 04:01:03 입력

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